KENTSEL DÖNÜŞÜME GİREN BİNALARDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR: HAKLARINIZI KAYBETMEYİN !

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yapılan Hatalar Büyük Hak Kayıplarına Yol Açabilir.

Deprem riski ve eski yapıların yenilenmesi amacıyla yürütülen kentsel dönüşüm projeleri, taşınmaz sahipleri açısından önemli fırsatlar sunduğu kadar ciddi hukuki riskler de barındırmaktadır. Özellikle arsa sahiplerinin ve kat maliklerinin süreç hakkında yeterli bilgi sahibi olmaması, geri dönülmesi güç hak kayıplarına neden olabilmektedir.

Birçok kişi kentsel dönüşümü yalnızca binanın yıkılıp yeniden yapılması olarak değerlendirmekte; ancak süreç bundan çok daha fazla risk ve fayda içermektedir. Riskli yapı tespiti, mal sahiplerinin karar almaları, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kira yardımları ve tapu işlemleri gibi birçok aşama dikkatle yönetilmelidir.

Bu nedenle kentsel dönüşüme giren bir binada aşağıdaki hususlara özellikle dikkat edilmesi gerekmektedir.

1. Riskli Yapı Tespit Raporunu İnceleyin

Kentsel dönüşüm süreci çoğu zaman riskli yapı tespiti ile başlamaktadır. Ancak malikler çoğu zaman raporun içeriğini incelemeden sürece dahil olmaktadır.

Riskli yapı raporunda;

Yapının hangi gerekçelerle riskli kabul edildiği,

Tespit işleminin usule uygun yapılıp yapılmadığı,

İtiraz süresinin ne zaman başlayacağı,

gibi önemli hususlar yer almaktadır.

Hak kaybı yaşamamak için riskli yapı kararının tebliğ edilmesinden sonra yasal süreler içerisinde değerlendirme yapılmalıdır.

2. Malikler Arasındaki Karar Sürecini Takip Edin

Kentsel dönüşümde alınan kararlar doğrudan mülkiyet hakkını etkiler nitelikte kararlardır.

Uygulamada bazı maliklerin toplantılara katılmaması veya kararları sonradan öğrenmesi nedeniyle ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır.

Özellikle;

Müteahhit seçimi,

Yeni proje onayı,

Arsa payı dağılımı,

Bağımsız bölüm paylaşımı,

gibi konularda alınan kararların dikkatle incelenmesi gerekir.

Kararlara katılmayan veya karşı çıkan maliklerin hangi haklara sahip olduğu somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

3. Müteahhit Seçiminde Sadece Verilen Daire Sayısına Odaklanmayın

Kentsel dönüşüm projelerinde yapılan en büyük hatalardan biri, yalnızca daha fazla metrekare veya daha fazla bağımsız bölüm vaat eden yüklenicinin tercih edilmesidir.

Oysa önemli olan;

Müteahhidin mali gücü,

Daha önce tamamladığı projeler,

Hakkında açılmış davalar,

İcra takipleri,

Teknik ve finansal yeterliliği,

gibi kriterlerdir.

Eksik araştırma sonucunda seçilen yükleniciler nedeniyle yıllarca tamamlanamayan projelerle karşılaşılabilmektedir.

4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Ayrıntılı İnceleyin

Kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşaması sözleşmedir.

Birçok arsa sahibi sözleşmeyi ayrıntılı incelemeden imzalamakta ve sonrasında ciddi mağduriyetler yaşamaktadır.

Sözleşmede özellikle;

Teslim tarihi,

Gecikme cezaları,

İnşaatın teknik özellikleri,

Teminat hükümleri,

Banka teminat mektubu,

İpotek ve güvence mekanizmaları,

Mücbir sebep hükümleri,

ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

Belirsiz bırakılan hükümler ilerleyen süreçte uzun yıllar sürebilen davalara neden olabilmektedir.

5. Yeni Dairelerin Kime Ait Olacağı Açıkça Belirlenmelidir

Kentsel dönüşüm projelerinde en sık görülen uyuşmazlıklardan biri bağımsız bölüm paylaşımıdır.

Özellikle;

Hangi malike hangi dairenin verileceği,

Kat ve cephe tercihleri,

Ticari alanların paylaşımı,

Otopark kullanım hakları,

açık ve net şekilde belirlenmelidir.

Bu hususların sonradan belirleneceğine ilişkin düzenlemeler ya da kura gibi belirsizlikler ileride ciddi anlaşmazlıklara yol açabilmektedir.

6. Arsa Paylarının Doğru Hesaplandığından Emin Olun

Birçok binada yıllar önce yapılan kat mülkiyeti işlemlerinde arsa payları hatalı belirlenmiştir.

Kentsel dönüşüm sürecinde bu hata daha büyük sonuçlar doğurabilmektedir.

Çünkü;

Yeni yapılacak bağımsız bölümlerin paylaşımı,

Oy oranları,

Bazı mali yükümlülükler,

arsa paylarına göre belirlenir.

Bu nedenle dönüşüm öncesinde arsa paylarının hukuken incelenmesi önem taşımaktadır.

7. Kira Yardımı ve Desteklerden Yararlanmayı Unutmayın

Kentsel dönüşüm kapsamında birçok malik ve kiracı çeşitli devlet desteklerinden yararlanabilmektedir.

Ancak başvuru sürelerinin kaçırılması veya eksik belge sunulması nedeniyle hak kayıpları yaşanabilmektedir.

Bu nedenle süreç başlamadan önce güncel destek ve başvuru şartlarının araştırılması faydalı olacaktır.

8. Tapu İşlemlerini ve Resmî Belgeleri Takip Edin

Kentsel dönüşüm sürecinde düzenlenen her belge önemlidir.

Özellikle;

Karar tutanakları,

Tebligatlar,

Noter belgeleri,

Tapu işlemleri,

Vekâletnameler (temsil heyeti ve müteahhide verilecek vekaletnameler ayrı ayrı ele alınmalıdır)

dikkatle incelenmelidir.

İmzalanan bir belgenin ileride mülkiyet hakkını doğrudan etkileyebileceği unutulmamalıdır.

9. Azınlık Maliklerin Hakları da Korunmalıdır

Kentsel dönüşüm projelerinde çoğunluk kararı alınması bazı maliklerin haklarının tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmeyeceği gibi bu azınlığın mülkiyet hakkı da zarar görmemelidir.

Azınlıkta kalan maliklerin de çeşitli hukuki hakları bulunmaktadır.

Bu nedenle alınan kararların mevzuata uygunluğu ve maliklerin mülkiyet hakkını ihlal edip etmediği somut olay bazında değerlendirilmelidir.

10. Hukuki Destek Almadan Sözleşme İmzalamayın

Kentsel dönüşüm projeleri milyonlarca liralık taşınmazları ilgilendiren işlem olması yanında sizin bir ömür yapmaya çalıştığınız tüm birikiminiz olabilir.

Buna rağmen birçok kişi teknik ve hukuki inceleme yaptırmadan sözleşme imzalamaktadır.

Oysa imza atılmadan önce yapılacak hukuki değerlendirme;

Muhtemel risklerin tespit edilmesini,

Eksik sözleşme hükümlerinin düzeltilmesini,

Hak kayıplarının önlenmesini,

sağlayabilir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm yalnızca eski bir binanın yenilenmesi değil, aynı zamanda maliklerin ekonomik ve hukuki geleceğini etkileyen önemli bir süreçtir. Riskli yapı tespitinden müteahhit seçimine, sözleşme hükümlerinden bağımsız bölüm paylaşımına kadar her aşamada dikkatli hareket edilmesi gerekmektedir.

Hak kaybı yaşamamak, sözleşmeleri güvence altına almak ve süreci hukuka uygun şekilde yönetmek için uzman hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.

Avcı Hukuk Danışmanlık olarak kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, riskli yapı süreçleri ve arsa sahiplerinin haklarının korunması konularında hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.

Kentsel dönüşüm süreciniz hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.