6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında "Rezerv Yapı Alanı.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında "Rezerv Yapı Alanı", son dönemde yapılan mevzuat değişiklikleriyle de birlikte kentsel dönüşümün en dinamik ve en çok tartışılan konularından biridir.

1. Rezerv Yapı Alanı Nedir?

Kanunun tanımına göre rezerv yapı alanı; yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak ya da resen Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen alanlardır.

Kritik Mevzuat Değişikliği (Kasım 2023): Eski düzenlemede bir yerin rezerv alanı ilan edilebilmesi için orada "yeni yerleşim alanı" kurulması (yani üzerinde mesken bulunmayan, boş arsa vasfında olması) aranıyordu. Ancak 2023 yılı sonundaki kanun değişikliği ile "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi metinden çıkarıldı. > Sonuç: Artık üzerinde halihazırda yerleşim bulunan, meskûn mahal niteliğindeki alanlar ile mülkiyeti şahıslara ait olan taşınmazlar da Bakanlık tarafından doğrudan "Rezerv Yapı Alanı" ilan edilebilmektedir.

2. Rezerv Alanı Nasıl Belirlenir?

Rezerv alan tespiti iki farklı yöntemle yapılabilir:

• Resen Belirleme: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, afet riski durumunu, kamu yararını ve şehir planlama ihtiyaçlarını gözeterek bir bölgeyi doğrudan rezerv alanı ilan edebilir.
• Talep Üzerine Belirleme: TOKİ, belediyeler veya gerçek/tüzel kişiler (mülk sahipleri) Bakanlıktan alanın rezerv alanı olarak belirlenmesini talep edebilir. Maliklerin başvuru yapabilmesi için taşınmazların yüzölçümünün %30'unun mülkiyetine sahip olmaları veya bu orandaki maliklerin muvafakati gerekir.

3. Rezerv Yapı Alanı İlan Edilmesinin Hukuki Sonuçları

Bir taşınmazın veya bölgenin rezerv alanı ilan edilmesi, mülkiyet hakkı ve imar uygulamaları açısından çok ağır hukuki sonuçlar doğurur:

A. Yetki Devri ve Planlama

• Rezerv alanlarda imar planı yapma, değiştirme, ruhsat verme ve kamulaştırma yetkisi tamamen Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına geçer. Yerel belediyelerin bu alanlardaki yetkileri kısıtlanır.
• Bakanlık bu yetkilerini TOKİ’ye veya ilgili belediyeye devredebilir.

B. Uygulamaların Durdurulması ve Taşınmazların Tasarrufu

• Rezerv yapı alanı ilan edilen yerlerdeki taşınmazların siciline durum şerh edilir.
• Bakanlık, bu alanlardaki yapıların tahliyesini ve yıkımını isteyebilir. Alanda yürütülen her türlü lisanlama, inşaat ve durdurma işlemleri Bakanlık talimatıyla yönlendirilir.

C. Mülkiyetin Dönüştürülmesi ve Kamulaştırma

• Rezerv alan sınırları içindeki hazine arazileri Bakanlığa bedelsiz devredilir.
• Şahıs mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık; anlaşma yoluyla satın alma, takas veya acele kamulaştırma yoluna gidebilir.
• Dönüşüm projeleri kapsamında, hak sahiplerine kendi yerinde veya rezerv alanda üretilen yeni konut/iş yerlerinden verilmesi esastır.

4. Uygulamada Yaşanan Hak Kayıpları ve Hukuki Uyuşmazlıklar

Meskûn mahallerin de rezerv alan ilan edilebilmesi, mülkiyet hakkının özüne dokunduğu gerekçesiyle yargıya en çok taşınan konulardan biridir. Sıklıkla karşılaşılan uyuşmazlık noktaları şunlardır:

• Gerekçelendirme Eksikliği: Bakanlığın idari işlem tesis ederken o alanın neden rezerv alan seçildiğine dair somut, bilimsel ve teknik gerekçeler sunmaması (örneğin; zemin yapısı, risk raporları vb.).
• Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılması: Hak sahiplerinin rızası hilafına, sağlam binaların dahi "proje bütünlüğü" gerekçesiyle rezerv alan içine alınarak yıkılmak istenmesi.
• Borçlandırma ve Teslim Belirsizliği: Hak sahiplerine eski taşınmazlarının değeri ile yeni verilecek taşınmazın değeri arasındaki fark nedeniyle yüksek borçlar çıkarılması ve projelerin bitiş tarihlerindeki belirsizlikler.

5. Rezerv Alan Kararına Karşı Hukuki Yollar

Bakanlığın bir alanı rezerv yapı alanı ilan etmesi bir idari işlemdir. Bu işleme karşı hak kaybına uğrayan mülk sahiplerinin hukuki yollara başvurma hakkı mevcuttur:

• İdari Dava (İptal Davası): Rezerv alan ilanına ilişkin kararın tebliğinden veya öğrenilmesinden itibaren idari yargıda (İdare Mahkemesinde) iptal davası açılmalıdır.
• Yürütmenin Durdurulması Talebi: İptal davası açılırken mutlaka "Yürütmenin Durdurulması" (YD) talep edilmelidir. Aksi takdirde dava sürerken idare tahliye ve yıkım işlemlerine devam edebilir. YD kararı, telafisi imkansız zararların doğmasını engellemek için hayati önem taşır.
• Dava Gerekçeleri: Davada genellikle; kamu yararı ilkesine aykırılık, şehircilik ve planlama esaslarına uymama, mülkiyet hakkının ölçüsüz ihlali ve idari işlemin sebep unsuru yönünden sakat olduğu gerekçelerine dayanılır.

Süreçlerin hak kaybına uğramadan yönetilmesi için idari yargı usulüne ve güncel mevzuata hakimiyet büyük önem arz etmektedir.

Avcı Hukuk&Danışmanlık/Kentsel Dönüşüm/Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Ankara İnşaat Avukatı