Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzeltme Davası ve Stratejik Önemi

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzeltme Davası ve Stratejik Önemi

Kentsel dönüşüm sürecinde çoğunluğun baskısıyla karşı karşıya mı kaldınız? Hakkaniyete aykırı projeler ve mülksüzleştirme tehditlerine karşı elinizdeki en güçlü hukuki kalkan, arsa payı düzeltme davası açmaktır. Bu dava, kentsel dönüşüm kararlarını doğrudan iptal etmese de adaletsiz paylaşım yapan çoğunluğun adımlarını ciddi şekilde frenler ve mülkiyet hakkınızı güvence altına alır.

İşte kentsel dönüşümde hak kaybına uğramak istemeyen mülk sahipleri için arsa payı düzeltme davasının rolü, stratejik avantajları ve dikkat edilmesi gereken hayati detaylar.

1. Arsa Payı Neden Önemlidir? Nasıl Suiistimal Edilir?

Kat mülkiyeti hukukuna göre; her bağımsız bölümün (daire, dükkan veya ofis) arsa payı, o bölümün projedeki konumuna, büyüklüğüne ve ilk inşa tarihindeki değerine göre adil bir şekilde dağıtılmalıdır. Ancak eski binalarda arsa payları genellikle gelişigüzel (örneğin tüm dairelere eşit şekilde) yazılmıştır.

Kentsel dönüşümde %50+1 salt çoğunluk sistemi getirilmesiyle birlikte bu durum ciddi bir suiistimal aracı haline gelmiştir. Arsa payı aslında küçük olması gereken ama tapuda büyük görünen bazı malikler, haksız bir çoğunluk gücü elde etmektedir. Bu haksız güçle:

• Yeni projede kendilerine en değerli daireleri ve dükkanları tahsis edip, azınlıkta kalan maliklere kör cephe veya küçük daireler dayatabilirler.
• "Biz salt çoğunluğuz, sözleşmeyi imzalarsın ya da kentsel dönüşümde hisse satışı yaptırırız" diyerek azınlığı mülksüzleştirme tehdidinde bulunabilirler.

2. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzeltme Davasının Rolü Nelerdir?

Çoğunluğun adaletsiz dayatmalarına karşı açılacak bir arsa payının düzeltilmesi davası, kentsel dönüşümün tüm seyrini değiştirebilir. Davanın öne çıkan temel özellikleri şunlardır:

• Zaman Aşımı Yoktur: Bu dava her zaman açılabilir. Ancak kentsel dönüşümde fayda sağlaması için riskli yapı tespitinden sonra, idari hisse satışı gerçekleşmeden önce ivedilikle açılmalıdır.
• Geriye Dönük Değer Esas Alınır: Mahkeme, binanın bugünkü değerine bakmaz. Binanın ilk yapıldığı (kat irtifakı veya mülkiyetinin kurulduğu) tarihteki bağımsız bölümlerin konum, değer ve büyüklüklerini bilirkişi marifetiyle inceler. İlk inşa tarihinde bir adaletsizlik yapılmışsa, arsa paylarını yeniden hesaplayarak düzeltir.

3. En Büyük Stratejik Avantaj: "Bekletici Mesele" Yapılması

Arsa payı düzeltme davasının kentsel dönüşüm süreçlerindeki en kritik hukuki etkisi, çevre şehircilik bakanlığı hisse satışı sürecini durdurabilme potansiyelidir.

Normal şartlarda salt çoğunluğun kararına katılmayan malikin hissesi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından açık artırmayla satılır. Ancak azınlık maliki dava açtığında:

1. Mahkemeden, idari satış sürecinin durdurulması için ihtiyati tedbir talep edebilir.
2. Tedbir kararı verilmese bile, İl Müdürlüğü'ndeki hisse satışı sürecinde bu dava "bekletici mesele" olarak ileri sürülür.

Çünkü arsa payı oranları değiştiğinde, çoğunluğun sağladığı %50+1 oranı düşebilir veya satışa esas alınacak hisse miktarı değişebilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları da bu davanın kentsel dönüşüm satışlarında öncelikle çözülmesi gerektiği yönündedir.

4. Arsa Payı Düzeltme Davasında Başarı Şartları Nelerdir?

Davanın lehinize sonuçlanması ve çoğunluğun haksız planını bozmak için şu iki temel unsurun varlığı aranır:

• Esaslı Oransızlık: Tapudaki mevcut arsa payları ile bağımsız bölümlerin gerçek değerleri arasında açık, göze çarpan ve hakkaniyete aykırı bir dengesizlik olmalıdır.
• Sonradan Değişen Durumlar Dikkate Alınmaz: Binaya sonradan yapılan tadilatlar, imar değişiklikleri veya çevrenin zamanla değerlenmesi gibi unsurlar arsa payı düzeltmesine gerekçe olamaz. Sadece ilk inşa tarihindeki değer esas alınır.

5. Arsa Payı Düzeltme Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Normal şartlarda, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik ve güncel içtihatları ile Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre; arsa payının düzeltilmesi davası doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır.

Bunun iki net hukuki gerekçesi vardır:

A. Dava Özü İtibariyle "Mülkiyet" ve "Ayni Hak" Davasıdır

Bu dava sıradan bir kat malikleri kurulu kararı iptali değildir; doğrudan taşınmazın mülkiyet oranını (ayni hakkı) değiştirir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca, malvarlığı haklarına ve mülkiyetin özüne ilişkin bu tarz davalarda genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir.

B. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 3/2 Hükmü

Yargıtay, KMK Madde 3/2'ye dayanarak açılan davaların "tapu kayıtlarındaki mülkiyet hakkının düzeltilmesi" niteliğinde olduğunu kabul eder.

⚠️ Zaman Tuzağına Dikkat Edilmeli! Eğer bu dava yanlışlıkla Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılırsa, mahkeme görevsizlik kararı verir. Kentsel dönüşüm gibi 15-30 günlük sürelerin hayati önem taşıdığı bir süreçte görevsizlik kararı yüzünden aylarca zaman kaybetmek, müteahhidin veya salt çoğunluğun idari satış sürecini tamamlamasına yol açabilir.

Özetle;

Salt çoğunluğun adaletsiz paylaşım projelerine karşı sessiz kalıp hissenizin satılmasını beklemek yerine, Arsa Payı Düzeltme Davası açarak yasal payınızı hakkaniyete uygun seviyeye çekebilir ve mülkiyet hakkınızı savunabilirsiniz. Kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybı yaşamamak adına sürecin en başından itibaren uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı ile ilerlemek stratejik bir zorunluluktur.

Avcı Hukuk&Danışmanlık

Ankara İnşaat Avukat/Gayrimenkul Hukuku/Kentsel Dönüşüm/Eser Sözlemesi/İnşaat Hukuku/Şirket Danışmanlığı