Müteahhitten Adi Yazılı Sözleşme ile Daire Alanların Hukuki Durumu ve Tapu İptal Tescil Davası

1. Giriş: Adi Yazılı Sözleşme Geçerli Midir?

Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu uyarınca, taşınmaz satış vaadı sözleşmelerinin resmî şekilde (Noter huzurunda) yapılması geçerlilik şartıdır. Ancak uygulamada yükleniciler (müteahhitler), henüz tamamlanmamış veya topraktan satışını yaptıkları bağımsız bölümleri tüketicilere sıklıkla "Adi Yazılı Satış Sözleşmesi" veya harici senetler karşılığında satmaktadır.

Şekil eksikliği kural olarak sözleşmeyi geçersiz kılsa da, arsa payı karşılığı inşaat projelerinde Yargıtay’ın kararlılık kazanmış içtihatları ve TBK m. 184 hükümleri uyarınca adi yazılı sözleşmeler belirli şartlar altında hukuki geçerlilik kazanmakta ve alıcıya tapu talep etme hakkı tanımaktadır.

2. Hukuki Niteliği: "Alacağın Temliki" (TBK m. 184)

Müteahhit, arsa sahibi ile yaptığı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS) uyarınca binayı tamamladıkça arsa sahibinden bağımsız bölüm (tapu) talep etme hakkına sahip olur. Yüklenicinin bu hakkı şahsi bir alacak hakkıdır.

Müteahhidin bu şahsi alacak hakkını adi yazılı sözleşme ile 3. bir kişiye (alıcıya) devretmesi, hukuki niteliği itibarıyla Alacağın Temliki (Yazılı Devri) hükmündedir. TBK m. 184 maddesine göre alacağın temliki sözleşmesinin geçerli olması için sadece yazılı şekilde yapılması yeterlidir; noterde yapılması şartı aranmaz.

📌 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı:
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararına göre; yükleniciden adi yazılı sözleşme ile bağımsız bölüm satın alan 3. kişinin açacağı tapu iptal ve tescil davasında alacağın temliki hükümleri uygulanır ve şekil noksanlığı dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde ileri sürülemez.

3. Tapu İptal ve Tescil Davası Açmanın Şartları

Adi yazılı sözleşmeye dayanılarak arsa sahibi ve müteahhit aleyhine Tapu İptal ve Tescil Davası açılabilmesi ve başarıya ulaşabilmesi için şu şartların bir arada bulunması gerekir:

Geçerli Bir Asıl Sözleşme: Arsa sahibi ile müteahhit arasında noterden yapılmış geçerli bir Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunmalıdır.
Müteahhidin Edimini İfa Etmiş Olması: Yüklenici, inşaatı sözleşmeye, imara ve projesine uygun şekilde tamamlayarak arsa sahibine karşı edimini büyük oranda (%90 ve üzeri) yerine getirmiş olmalıdır.
Yazılı Temlik Sözleşmesi: Alıcı ile müteahhit arasında yazılı bir satış/temlik sözleşmesi bulunmalıdır.
Alıcının Satış Bedelini Ödemiş Olması: Alıcı, adi yazılı sözleşmede kararlaştırılan satış bedelini müteahhide ödediğini ispatlamalıdır.

4. Müteahhit İnşaatı Tamamlamazsa Ne Olur?

Eğer müteahhit arsa sahibine karşı edimini yerine getirmez, inşaatı yarım bırakır veya ruhsata aykırı imalat yaparsa; arsa sahibi haklı olarak tapuyu devretmekten kaçınabilir. Bu durumda alıcı, şahsi hakkını arsa sahibine karşı ileri süremez.

Dairenin rayiç bedelinin ödenmesi talebi: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle hak sahibine satılmış olması halinde, adi yazılı sözleşmeye dayanılarak tapu iptal ve tescil kararı verilemese dahi, hak sahibi geçerli sözleşmeye dayanarak taşınmazın GÜNCEL RAYİÇ BEDELİNİ talep edebilir. Bu durumda yalnızca ödenen satış bedelinin aynen iadesine karar verilmesi doğru değildir (Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 2025/1367 Esas ve 2026/251 Karar sayılı kararı)

Sözleşmenin Feshi ve Bedel İadesi: Tapu tescilinin imkansız hale geldiği durumlarda alıcı, müteahhitten ödediği bedelin Denkleştirici Adalet İlkesi uyarınca güncellenmiş rayiç değerini ve uğradığı zararların tazminini talep edebilir.

5. Hukuki Tavsiyeler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ödeme Belgelerini Saklayın: Adi yazılı sözleşmenin yanı sıra, ödemelerin banka havalesi veya makbuz ile yapıldığının belgelenmesi hayati önem taşır.
Arsa Sahibi - Müteahhit Sözleşmesini İnceleyin: Satın almadan önce asıl inşaat sözleşmesindeki devir yasakları ve aşamalı tapu devir şartları kontrol edilmelidir.
İhtiyati Tedbir Talep Edin: Dava açılır açılmaz taşınmazın 3. kişilere devrini önlemek amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmalıdır.
Avcı hukuk&Danışmanlık/Ankara İnşaat Avukatı/Kentsel Dönüşüm