Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinde Salt Çoğunluk Kuralı ve Hukuki Süreç

Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinde Salt Çoğunluk Kuralı ve Hukuki Süreç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde genel kural tüm maliklerin oy birliği sağlaması olsa da, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında yürütülen projelerde süreçlerin tıkanmaması adına özel düzenlemeler getirilmiştir. Kentsel dönüşüm alanında veya riskli yapılarda karar alma mekanizması, azınlıkta kalan kat maliklerinin süreci kilitlenmesini önleyecek şekilde yeniden yapılandırılmıştır.

1. Kentsel Dönüşümde Karar Alma Çoğunluğu Nedir?

Genel borçlar ve mülkiyet hukukunda hisseli taşınmazlar için oy birliği aranırken, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde bina ortak kurulu kararları, arsa payı oranında salt çoğunluk (%50 + 1) ile alınabilmektedir.

Salt çoğunluk sağlandığında;

• Müteahhit seçimi ve sözleşme şartlarının belirlenmesi,
• Projenin onaylanması,
• İdari başvuru ve ruhsat süreçlerinin yürütülmesi

mümkün hale gelmektedir.

2. Karara Katılmayan veya İmzalamayan Maliklerin Durumu

Salt çoğunlukla alınan karar ve hazırlanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karara katılmayan veya muhalif kalan diğer kat maliklerine noter kanalıyla tebliğ edilir.

• Tebligat ile verilen yasal süre içerisinde sözleşmeyi imzalamayan maliklerin arsa payları, İdare (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkili merciler) aracılığıyla açık artırma usulüyle satışa çıkarılır.
• Öncelikli olarak diğer paydaşlara teklif edilen bu satış sürecinde anlaşma sağlanamazsa, arsa payı rayiç bedel üzerinden üçüncü kişilere satılabilir.

3. Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinin Feshi

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhidin taahhütlerini yerine getirmemesi, ruhsat alımından sonra inşaatı durdurması veya yasal süreler içinde işe başlamayarak temerrüde düşmesi halinde malikler mağduriyet yaşayabilmektedir.

Güncel düzenlemeler kapsamında, müteahhidin yükümlülüklerini aksatması durumunda maliklerin salt çoğunluğu (%50 + 1) ile alacağı karar doğrultusunda noter kanalıyla ihtar çekilerek İdareye başvurulabilir. Şartların oluşması halinde sözleşmenin idari yoldan resen feshi sağlanabilmektedir.

Genel Hukuk ve Kentsel Dönüşüm Hukuku Karşılaştırması

Avcı hukuk&Danışmanlık/Ankara inşaat avukatı/Ankara Kentsel Dönüşüm Avukatı/Arsapayı karşılığı inşaat sözleşmesi/Eser Sözleşmesi/İnşaat ve Şantiye Danışmanlığı