GEÇERSİZ ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ HANGİ DURUMLARDA TARAFLAR AÇISINDAN BAĞLAYICI KABUL EDİLİR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; eser sözleşmesi ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerden eser sözleşmesi TBK nda herhangi bir şekil şartına tutulmamıştır. Ancak gayrimenkul satış vaadi ve sonrasında satışı TMK m.706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26, Noterlik kanunu m.60 ve 89 uyarınca resmi şekilde yapılması gereken bir özel hukuk sözleşmesidir. Başka bir ifadeyle bu sözleşme bünyesinde barındırdığı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin niteliği gereği şekil şartına bağlanmış bir sözleşmedir.

Yoksa kanunlarımızda hem sözleşme hem de onun şekil şartı düzenlenmiş değildir.

Taraflar arasındaki sözleşme aranılan şekil koşulunu taşımamakla birlikte bazı durumların gerçekleşmesi durumunda sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemez ve sözleşme tarafları bağlayıcı olduğu kabul edilir. Bu durumda tarafların şekle aykırılığı ileri sürmeleri TMK m.2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırılık yaptırımı ile karşılaşır.

Bu durumlar; 1-Arsa payının tapuda yükleniciye devredilmesi, 2-Sözleşme konusu inşaatın tamamlanmış olmasıdır. Birinci durumda sözleşme sözlü, adi yazılı veya noterde onaylama şeklinde yapılmakla geçersiz olmakla birlikte, sözleşmenin taraflarından arsa sahibi sözleşme ile yükümlendiği arsa payını yükleniciye tapuda devir etmiş ise başlangıçta geçersiz olan sözleşme tarafları bağlayıcı hale gelir (Y.23 HD 2013/549 E, 2013/2250 K ve 08.04.2013 tarihli kararı, Y.15 HD 2018/4359 E, 2019/1075 K ve 11.03.2019 tarihli kararı)

İkinci durum ise sözleşme kanunun aradığı şekilde yapılmadığı durumlarda yüklenici ya bilgisizliğinden ya da arsa sahibinin kendisine güven vermesi nedeniyle inşaatı ortada geçerli bir sözleşme varmış gibi tamamlamışsa veya büyük ölçüde bitirmişse bu aşamada arsa sahibinin sözleşmenin şekil yönünden geçersiz olduğu iddiası TMK m.2 kapsamında dikkate alınmaz. Diğer bir ifadeyle artık geçersizliğin ileri sürülmesi mümkün değildir. Bu durumda inşaat ya tamamen bitirilmiştir yada inşaat ret edilemeyecek derecede tamamlanmış olmalıdır. Bu oran genel olarak % 90 ve üzerinde yapılan inşaat oranıdır. Yapılacak bilirkişi marifetiyle tespit sonucunda inşaat seviyesinin % 90 ve üzerinde yapılmış olduğunun anlaşılması halinde sözleşmenin geçersizliği iddiasının TMK m.2 kapsamında dürüstlük kapsamına aykırı olduğundan dinlenilmesi mümkün olmayacaktır (Y.15 HD 2019/1727 E, 2020/245 K ve 03.02.2020 tarihli kararı).