Müteahhit İnşaatı Yarıda Bırakırsa Ne Yapılmalı? Arsa Sahipleri İçin 5 Adımda Hukuki Yol Haritası

Kentsel dönüşüm veya kat karşılığı inşaat projelerinde arsa sahiplerinin en büyük endişelerinden biri, müteahhidin mali krize girmesi, işi yavaşlatması veya inşaatı tamamen terk etmesidir. Yarım kalan bir inşaat hem maddi zarara hem de ciddi bir barınma krizine yol açar.

Ancak müteahhidin inşaatı yarıda bırakması çaresiz olduğunuz anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve Yargıtay'ın güncel içtihatları, bu tür durumlarda arsa sahiplerini koruyan etkili hukuki yollar ortaya koymaktadır.

İşte müteahhit inşaatı durdurduğunda veya bıraktığında atmanız gereken 5 hayati adım:

1. Durum Tespiti: Noter İhtarnamesi ve Delil Tespiti Davası

İnşaatın durduğunu fark ettiğinizde yapılması gereken ilk şey, bu durumu hukuki belgelere bağlamaktır. Kendi başınıza tutanak tutmanız veya sözlü uyarılarda bulunmanız yargılama aşamasında tek başına yeterli olmayabilir.

Noter İhtarnamesi: Müteahhide noter kanalıyla ihtarname gönderilerek inşaatın durduğu belirtilmeli, sözleşmeye uygun şekilde işe devam etmesi için makul bir süre verilmeli ve aksine hareket halinde hukuki yollara başvurulacağı bildirilmelidir.
Delil Tespiti Davası: Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak delil tespiti istenmelidir. Mahkemece görevlendirilecek bilirkişi heyeti şantiyeye giderek:
- İnşaatın fiziki gerçekleşme oranını (örneğin %45 seviyesinde olduğu),
- Yapılan imalatın kalitesini ve mevcut ayıpları,
- Şantiyenin terk edilip edilmediğini resmi raporla kayıt altına alır.

2. İnşaatın Başkasına Tamamlatılması: "Nama İfa Davası"

Müteahhit verilen süreye rağmen işe başlamazsa, arsa sahiplerinin en etkili çözümlerinden biri Nama İfa Davası (TBK m. 113) açmaktır.

Nama İfa Nedir?
Müteahhidin yapmaktan kaçındığı inşaatın, mahkeme izniyle arsa sahipleri tarafından (başka bir yükleniciye yaptırılarak) müteahhit nam ve hesabına tamamlanması işlemidir.

Bu davada mahkeme, kalan inşaatın tamamlanması için gerekli maliyeti hesaplar ve arsa sahiplerine bu işi tamamlama yetkisi verir. İnşaat maliyeti ise müteahhidin hak ettiği ancak henüz devredilmemiş olan bağımsız bölümlerin satışı yoluyla karşılanır. Yoksa bu bedelin müteahhitten tahsiline karar verilir.

3. Arsa payı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesinin Mahkeme Yoluyla Feshi

Eğer inşaatın başka bir müteahhit veya imkanlarla tamamlanması mümkün değilse, sözleşmenin feshi seçeneği değerlendirilmelidir. Ancak burada kritik bir hukuki ayrım vardır: İnşaatın seviyesi.

İnşaat Seviyesi	Fesih Türü	Sonuç
%90'ın Altında ise	Geriye Etkili Fesih	Sözleşme hiç yapılmamış sayılır. Müteahhide devredilen tapular iptal edilir ve arsa sahiplerine geri döner. Müteahhit sadece yaptığı faydalı imalatın bedelini talep edebilir.
%90 ve Üzerinde ise	İleriye Etkili Fesih	Yargıtay içtihatlarına göre inşaat büyük oranda bittiği için sözleşme ileriye etkili feshedilir. Müteahhit tamamladığı oranda tapuya hak kazanır, kalan eksiklikler tazminattan düşülür.

İnşaat Seviyesi <%90 ──> Geriye Etkili Fesih ──> Tapular Arsa Sahibine Dönüşür
İnşaat Seviyesi ≥%90 ──> İleriye Etkili Fesih ──> Tamamlanan Oranda Tapu Devredilir

Dikkat: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noter huzurunda yapıldığı için tek taraflı ihtarname ile feshedilemez. Taraflar noterde karşılıklı anlaşarak fesih yapamıyorsa, mutlaka mahkeme kararı (fesih davası) gereklidir.

4. Müteahhidin 3. Kişilere Sattığı Tapıların Durumu (2025 Yargıtay Kararı Işığında)

Müteahhit inşaatı yarıda bırakıp kaçtığında en büyük kriz, müteahhitten "topraktan daire" satın alan, yada tapu devri ile satın alan 3. kişiler ile arsa sahipleri arasında yaşanır. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 2025 yılı kararı ile bu süreçte dengeler değişmiştir:

A. Üçüncü Kişilerin İyiniyeti Karine Kabul Edilmektedir (TMK m. 1023)

Yargıtay'ın güncel içtihadı uyarınca; tapu kütüğüne güvenerek müteahhitten arsa payı veya daire satın alan 3. kişilerin iyiniyetli oldukları karine olarak kabul edilir.

Sözleşme geriye etkili feshedilse dahi, 3. kişilerin üzerindeki tapular eskidildiği gibi "avans tapudur" denilerek otomatik olarak iptal edilemez.

B. İspat Yükü Arsa Sahibindedir

Arsa sahiplerinin 3. kişilerin üzerindeki tapuları iptal ettirebilmesi için, 3. kişinin edinim anında kötüniyetli olduğunu somut delillerle ispat etmesi gerekir. Örneğin:

3. kişinin müteahhit ile akrabalık, ortaklık veya yakın finansal bağının bulunması,
3.kişinin Taşınmazın piyasa değerinin çok altında devredilmiş olması,
3.kişinin inşaatın durduğunu veya müteahhidin edimini yerine getiremediğini bildiğinin ispatlanması hallerinde tapu iptal edilip arsa sahibine döner.

C. En Sağlam Koruma: Tapuya Şerh / Beyan

Yargıtay bu kararıyla arsa sahiplerine en güvenli korunma yolunu da göstermiştir: Arsa sahipleri, arsa paylarını müteahhide devrederken tapu kütüğünün beyanlar hanesine "İşbu devir Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine istinaden yapılmıştır" şeklinde şerh/beyan koydurmalıdır. Tapuda bu şerh varsa, 3. kişinin iyiniyet iddiası dinlenmez ve tapu arsa sahibine geri döner. Diğer bir yol ise sözleşmenin imzalanmasından sonra imzalanan sözleşmenin tapuya şerh edilmesidir. Bu durumda 3.kişinin iyiniyet iddiasının önüne daha tapu devri olmadan geçilmiş olur.

5. Yarım Kalan İnşaatlarda Sık Yapılan 3 Kritik Hata

Mahkeme Kararı Olmadan İnşaata Başka Müteahhit Sokmak: Mahkemece delil tespiti yapılmadan ve sözleşme feshedilmeden başka bir müteahhit ile anlaşmak, eski müteahhidin size karşı haksız fesih ve tazminat davası açmasına sebep olabilir.
Noter İhtarının Fesih İçin Yeterli Olduğunu Sanmak: Noterden çekilen "sözleşmeyi feshettim" ihtarnamesi tek başına hukuki fesih sağlamaz; mahkeme kararı şarttır.
Zaman Kaybetmek: Müteahhidin mal varlığını kaçırma veya şirketi tasfiye etme riskine karşı adli süreçler ve mahkemeden talep edilecek ihtiyati tedbir kararları vakit kaybetmeksizin alınmalıdır.

Sonuç ve Hukuki Danışmanlık

Yarım kalan bir inşaat süreci, prosedürleri doğru yönetildiğinde ve güncel Yargıtay kararlarına uygun hareket edildiğinde arsa sahiplerinin lehine sonuçlandırılabilir. Sözleşmenin feshi, nama ifa izinleri, tapu kaydındaki şerhler ve tapu iptal süreçleri yüksek düzeyde teknik Gayrimenkul Hukuku uzmanlığı gerektirir. Hak kaybına uğramamak ve arsanızı güvenceye almak için sürecin en başından itibaren alanında uzman bir avukattan destek almanız hayati önem taşır.

Avcı Hukuk&Danışmanlık/Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri/Ankara inşaat avukatı/kentsel dönüşüm/eser sözleşmesi/inşaat ve şantiye danışmanlığı/inşaat hukuku danışmanlığı