Kentsel Dönüşümde Tahliye ve Yıkım Tebligatı: Haklarınızı Nasıl Korursunuz?

Kentsel Dönüşümde Tahliye ve Yıkım Tebligatı: Haklarınızı Nasıl Korursunuz?

Kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklerin ve kiracıların en çok köşeye sıkıştığı, tabiri caizse "bıçağın kemiğe dayandığı" an, kapıya gelen tahliye ve yıkım tebligatıdır. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında yapılan son yasal düzenlemelerle birlikte maliklerin elindeki süreler tek bir çatı altında toplanarak en fazla 90 gün (tek seferlik ve kesintisiz) olarak sınırlandırılmıştır. Eski mevzuattaki 60+30 günlük aşamalı uzatma mantığı tamamen ortadan kalktığı için artık zaman kaybetme lüksünüz kalmamıştır.

Bu kısıtlı zaman zarfında mülkiyet hakkını korumak, hak gaspını önlemek ve mağdur olmamak için yürütülecek hukuki mücadeleyi 3 ana savunma hattında inceleyebiliriz:

1. Savunma Hattı: "Riskli Yapı" Tespit Raporuna İtiraz

Tahliye bildiriminin yasal dayanağı binanızın resmen "Riskli Yapı" ilan edilmiş olmasıdır. Teknik incelemenin hatalı yapıldığını veya binanızın sağlam olduğunu düşünüyorsanız ilk adım bu rapora itiraz etmektir.

• Süre ve Mercii: Tebligatın veya yeni sistemdeki e-Devlet/muhtarlık ilanının kesinleştiği tarihten itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne teknik gerekçelerle itiraz edilmelidir. Bu süre hak düşürücüdür.
• Kimler İtiraz Edebilir? Yalnızca kat malikleri veya yasal mirasçıları bu hakkı kullanabilir. Yasal düzenleme gereği kiracıların rapora doğrudan itiraz etme hakkı bulunmamaktadır.

2. Savunma Hattı: İdare Mahkemesinde "Yürütmenin Durdurulması" Davası

Rapor kesinleştikten sonra idare tarafından tesis edilen tahliye ve yıkım işlemlerine karşı tek hukuki çare İdari Yargı yoludur.

⚠️ En Kritik Silah: Yürütmenin Durdurulması (YD) Talebi İdare Mahkemesinde sadece "İptal Davası" açmak, idarenin binayı yıkmasını veya tahliyeyi gerçekleştirmesini kendiliğinden DURDURMAZ. Dava dilekçesinde mutlaka ve ivedilikle "Yürütmenin Durdurulması" talep edilmelidir. Mahkemeden YD kararı alınmadığı müddetçe yasal süreç işler ve bina için tahliye prosedürü uygulanır.

3. Savunma Hattı: Salt Çoğunluğun Haksız Kararlarına Karşı Azınlık Hakları

Yeni kentsel dönüşüm sisteminde arsa payı oranında %50+1 salt çoğunluk sağlandığı an kararlar yürürlüğe girer. Çoğunluğun aldığı adaletsiz kararlara karşı hak iddia eden maliklerin hakları şunlardır:

• Arsa Payı Düzeltme Davası: Yeni projede dairelerin adaletsiz dağıtılması veya arsa paylarında hata durumunda Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açılmalıdır. Bu dava, kentsel dönüşüm satış süreçlerinde bekletici mesele yapılabilmektedir.
• Satış Kararına ve Bedele İtiraz: Salt çoğunluğa imza atmayan malikin hissesi açık artırmayla satışa çıkarıldığında, belirlenen rayiç bedel piyasa değerinin altındaysa bu işleme karşı hızlıca iptal ve bedel tespiti davaları açılmalıdır.

Kiracıların Durumu ve Yasal Tahliye Prosedürü

Kentsel dönüşüm projelerinde kiracılar karar mekanizmasında yer almasa da en çok mağduriyet yaşayan kesimlerin başında gelir.

• Sözleşmenin Sona Ermesi: Yapının "Riskli Yapı" olduğu kesinleştiği an, Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca kiracının mevcut kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer.
• Zorla Tahliye ve Altyapı Kesintisi: Kendilerine yasal bildirim yapılan kiracı veya malikler konutu boşaltmazsa, 90 günlük sürenin bitimiyle birlikte mülki idare amirinin izniyle kolluk kuvvetleri (polis/zabıta) eşliğinde zorlu tahliye uygulanır. Aynı zamanda binanın elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir.
• Devlet Desteği: Tahliye edilen kiracılara yasa kapsamında bir defaya mahsus taşınma yardımı sunulur. Ayrıca evini boşaltan kiracılar, konut satın almak istediklerinde bakanlık onaylı faiz destekli kredilerden yararlanabilirler.

Ankara Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Avukatı

Kentsel dönüşümde kapınıza tahliye tebligatı geldiği andan itibaren zaman aleyhinize işler. Hak düşürücü süreleri kaçırmamak ve mülkünüzün değerinin altında gasp edilmesini önlemek adına tüm adli süreçleri profesyonel bir vizyonla yönetiyoruz.

⚖️ Avcı Hukuk Danışmanlık

📍 İvedik Serbey İş Merkezi, Yenimahalle / Ankara

Kentsel Dönüşüm Tahliye ve Hukuki İtiraz Süreçleri Şeması

1.Tahliye Tebligatının Ulaşması:Başlangıç Noktası.

6306 sayılı Kanun kapsamında maksimum 90 günlük tek ve kesintisiz tahliye süresi resmi olarak başlar. Saat malik ve kiracı aleyhine işlemeye başlar.

2.Riskli Yapı Raporuna İtiraz:İlk 15 Gün İçinde.

Raporun teknik olarak hatalı olduğunu düşünen kat malikleri, tebliğden itibaren 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne teknik gerekçelerle itiraz etmelidir.

3.İdare Mahkemesinde İptal Davası:İlk 30 Gün İçinde.

Riskli yapı kararına veya tahliye işlemine karşı, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesi'nde iptal davası açılmalıdır.

4.Yürütmenin Durdurulması (YD) Talebi:Dava Dilekçesiyle Birlikte (Kritik).

Sadece dava açmak yıkımı durdurmaz! Tahliyeyi ve yıkımı durdurmak için mahkemeden ivedilikle Yürütmenin Durdurulması kararı talep edilmeli ve alınmalıdır.

5.Azınlık Haklarının Korunması:Eş Zamanlı Süreç.

%50+1 salt çoğunluğun adaletsiz paylaşımlarına karşı Asliye Hukuk Mahkemesi'nde Arsa Payı Düzeltme Davası açılır; hisse satış bedeline (rayiç bedel) itiraz edilir.

6.Zorunlu Tahliye ve Yıkım:90 Günün Sonunda.

Hukuki bir durdurma (YD) kararı alınamazsa ve 90 günlük süre dolarsa; kolluk kuvvetleri eşliğinde zorla tahliye yapılır, elektrik/su kesilir ve bina yıkılır.

Ankara Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Avukatı

Kentsel dönüşümde kapınıza tahliye tebligatı geldiği andan itibaren zaman aleyhinize işler. Hak düşürücü süreleri kaçırmamak ve mülkünüzün değerinin altında gasp edilmesini önlemek adına tüm adli süreçleri profesyonel bir vizyonla yönetiyoruz.

⚖️ Avcı Hukuk Danışmanlık

📍 İvedik Serbey İş Merkezi, Yenimahalle / Ankara