6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m. 13/9 ve 13/10 Çerçevesinde Müteahhidin Teminat, Sigorta ve Satış Sınırlaması Yükümlülükleri

6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m. 13/9 ve 13/10 Çerçevesinde Müteahhidin Teminat, Sigorta ve Satış Sınırlaması Yükümlülükleri

Kentsel dönüşüm projelerinde hak sahipleri ile yükleniciler (müteahhitler) arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en hayati koruma mekanizmaları teminat, sigorta ve hakedişe bağlı satış sınırlamalarıdır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca yürürlükte olan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 13. maddesinin (9) ve (10) numaralı fıkraları, inşaatların yarım kalmasını önlemek amacıyla emredici kurallar içermektedir.

1. Müteahhidin Teminat Verme Zorunluluğu ve Güncel Teminat Oranları (Yönetmelik m. 13/9)

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği'nin 13. maddesinin 9. fıkrasına göre; riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde ruhsat öncesi teminat verilmesi mecburidir.

📋 Mevzuat Hükmü (Uygulama Yönetmeliği Madde 13/9 - Teminat Hükümleri):

"(9) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yürütülecek uygulamalarda aşağıda belirtilen şartlarda teminat verilmesi mecburidir:

a) Riskli alanlarda ilgili kurum tarafından değil de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulacak ise Başkanlığa, mevcut imar planı veya teklif imar planına göre hesap edilecek yapı inşaat alanı üzerinden; yapı inşaat alanı 50 bin m²’ye kadar olan alanlarda yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar, yapı inşaat alanı 50 bin m²’den büyük olan alanlarda ise, ilk 50 bin m² için yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u, 50 bin-75 bin m² arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 8’i, 75 bin-100 bin m² arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 6’sı ve 100 bin m²’nin üstü yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 4’ü esas alınarak hesaplanan miktarda teminat verilmesi mecburidir. Belirtilen şekilde hesaplanan teminatın yarısı riskli alan teklifi ile birlikte geçici teminat olarak verilir. Riskli alan teklifinin Cumhurbaşkanınca onaylanarak Resmî Gazete’de yayımlanmaması durumunda geçici teminat ilgilisine iade edilir. Riskli alan teklifinin onaylanarak Resmî Gazete’de yayımlanması durumunda ise, geçici teminatın iadesi ile yukarıda belirtilen şekilde hesaplanan tutarda kesin teminat verilmesi zorunludur. Alanda planlama çalışmaları neticesinde gerçek yapı inşaat alanının belirlenmesinin akabinde daha evvel verilen teminat eksik ise ilgilisi tarafında ek teminat verilir ve söz konusu teminat fazla ise Başkanlık tarafından fazla olan miktar ilgilisine iade edilir.

b) Rezerv yapı alanlarında ilgili kurum tarafından değil de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulacak ise yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce, yapı inşaat alanı 50 bin m²’ye kadar olan alanlarda yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar, yapı inşaat alanı 50 bin m²’den büyük olan alanlarda ise, ilk 50 bin m² için yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u, 50 bin-75 bin m² arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 8’i, 75 bin-100 bin m² arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 6’sı ve 100 bin m²’nin üstü yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 4’ü esas alınarak hesaplanan miktarda teminat verilmesi mecburidir. Rezerv yapı alanında aynı yapı müteahhidi tarafından birden fazla yapı ruhsatı alınarak uygulama yürütülmesi halinde alınacak teminat hesabı, tüm yapı ruhsatlarının aynı tarihte düzenlenmesi şartı ile toplam yapı inşaat alanı üzerinden yapılır.

c) Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 6’sı kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir. Ancak, tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor ise, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması şartıyla, yapı ruhsatı alınması safhasında yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 6’sı kadar teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz.

ç) Teminat olarak 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununda belirtilen değerler kabul edilir. Verilen teminat, teminat olarak kabul edilen diğer değerlerle değiştirilebilir. Teminat mektuplarının süresi, işin bitiş tarihi dikkate alınmak suretiyle Başkanlık veya İdare tarafından belirlenir.

d) Teminatların, Başkanlıkta/İdarede muhasebe birimine verilmesi/yatırılması zorunludur.

e) Projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin/belgelerinin alınmasından sonra teminat, ilgilisine iade edilir.

f) Projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanmaması durumunda, teminat paraya çevrilerek proje veya yapım işini tamamlamayı üstlenecek ilgili kurum veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine aktarılır. Projenin veya yapım işinin tamamlanmasından sonra teminattan artan tutar olması durumunda artan kısım teminatı veren ilgiliye iade edilir.

g) Teminat ile ilgili olarak bu fıkrada düzenlenmeyen hususlarda 4734 sayılı Kanunun teminat ile ilgili hükümlerine uyulur."

A. Teminat Koşullarının İncelenmesi

• Riskli Yapı Parsellerinde %6 Teminat: Riskli binaların yıkılıp yeniden yapılması süreçlerinde müteahhit, yapı ruhsatı almadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sı oranında teminatı idareye yatırmak zorundadır. Tek parselde, bir bodrum kat hariç en çok 2 katlı ve 500 m²'yi geçmeyen yapılarda malik kendi yapısını inşa ediyor ve 3. kişilere satış yapmayacağını tapuya şerh ettiriyorsa %6 teminat aranmaz (m. 13/9-c).
• Riskli ve Rezerv Alanlarda Kademeli Teminat: 50 bin m²'ye kadar %10; 50 bin-75 bin m² arası %8; 75 bin-100 bin m² arası %6; 100 bin m² üzeri alanlarda ise %4 oranında teminat hesaplanır (m. 13/9-a, b).
• Teminat Türleri ve İadesi: 4734 sayılı Kanundaki nakit, banka teminat mektubu vb. değerler kabul edilir. Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra teminat iade edilir. İnşaat tamamlanmazsa teminat paraya çevrilerek projeyi tamamlayacak kuruma devredilir (m. 13/9-ç, d, e, f).

2. Bina Tamamlama Sigortası İstisnası (Yönetmelik m. 13/9-ğ)

Müteahhitler nakit teminat veya teminat mektubu vermek yerine bina tamamlama sigortası yaptırabilirler.

📋 Birebir Mevzuat Hükmü (Uygulama Yönetmeliği Madde 13/9-ğ):

"ğ) Kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen bina tamamlama sigortasının yaptırılması durumunda bu fıkrada öngörülen teminat verilmesine ilişkin şart aranmaz."

Bu hüküm gereğince; kapsamı ve esasları Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (SEDDK) tarafından belirlenen Bina Tamamlama Sigortası yaptırılıp poliçesi idareye sunulduğunda, yukarıda açıklanan %6 veya kademeli teminat verme şartı aranmaz.

3. Satışı Sınırlayan Hükümler ve İdare İznine Bağlı Satış Esasları (Yönetmelik m. 13/10)

Müteahhitlerin hak kazandıkları bağımsız birimleri inşaat tamamlanmadan aşırı oranlarda satıp projeyi terk etmelerini engellemek için Yönetmeliğin 13. maddesinin 10. fıkrasında hakediş esaslı emredici bir satış mekanizması düzenlenmiştir.

📋 Mevzuat Hükmü (Uygulama Yönetmeliği Madde 13/10):

"(10) Uygulama alanında ilgili kurum tarafından değil de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda, hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmelere göre yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat eder. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın %10 altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. İdare yazısı olmadan müteahhite ait bağımsız birimlerin satışı yapılamaz. Yeni yapıya ilişkin kat irtifakı kurulmuş ise müteahhit payına düşen bağımsız birimlere isabet eden arsa payı üzerinden, kat irtifakı kurulmamış ve paylı mülkiyet söz konusu ise müteahhit payı üzerinden oranlama yapılarak satış yapılır. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir. İdareden inşaatın tamamlandığına dair yazı alınması veya yapı kullanma izin belgesi sunulması durumunda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin tamamının satışı yapılabilir. Bir parselde birden fazla blok inşaatı aynı müteahhit tarafından yapılıyor ise, bloklar için ayrı ayrı yapı ruhsatı düzenlenmiş olsa da, inşaatın tamamlanma ve satış oranı belirlenirken blokların tamamı üzerinden hesaplama yapılır."

A. Yönetmelik m. 13/10 Kapsamında Satış Yetkisi Kuralları

• İdare Yazısı Olmadan Satış Yapılamaz: İdarenin ilgili tapu müdürlüğüne yazacağı resmi izin yazısı olmadan müteahhit payı bağımsız birimlerin satışı gerçekleştirilemez.
• %10 Altı Kuralı (Satış Oranı Sınırı): İdare inşaatın fiziki tamamlanma oranını yerinde veya yapı denetim sisteminden tespit eder. Müteahhide, tespit edilen tamamlanma oranının %10 altındaki bir oranda satış izni verilir (Örn: İnşaat seviyesi %70 ise en fazla %60 oranında birim satılabilir).
• Tamamlanma Oranında/Üstünde Satış İçin Oybirliği: Müteahhit payının fiziki tamamlanma oranında veya üzerinde satılabilmesi için bütün maliklerin oybirliği ile muvafakati şarttır.
• İskan ve Tam Satış: İnşaatın tamamlandığına dair idare yazısı veya Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan) ibraz edildiğinde tüm birimlerin satışı serbest kalır.
• Çoklu Blok Yapıları: Bir parselde birden fazla blok yapılıyorsa, ruhsatlar ayrı olsa bile tamamlanma oranı tüm blokların toplam seviyesi üzerinden hesaplanır.

Özet ve Hak Sahiplerine Uyarı

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği; riskli binalarda %6 teminat yükümlülüğü (m. 13/9-c), SEDDK bina tamamlama sigortası seçeneği (m. 13/9-ğ)ve tamamlanma oranının %10 altında satış izni kuralı (m. 13/10)ile arsa sahiplerine güçlü bir yasal kalkan sağlamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalanması ve ruhsat süreçlerinde bu emredici hükümlere tam uyum sağlanması hayati önem taşır.

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinizin hazırlanması, teminat ve satış izni süreçlerindeki uyuşmazlıklar ile gayrimenkul hukuku alanındaki tüm sorularınız için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

📍 Avcı Hukuk Danışmanlık/Ankara inşaat avukatı/Kentsel Dönüşüm/İnşaat Hukuku/Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi/Şirket ve şantiye danışmanlığı/Hukuki müteala ve danışmanlık hizmeti/İvedik İnşaat Avukatı