Kentsel Dönüşüm Hukuku: Karara Katılmayan Azınlığın Payının Satışı

Kentsel Dönüşüm Hukuku: Karara Katılmayan Azınlığın Payının Satışı

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreçlerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, alınan ortak karara katılmayan azınlık paydaşlarının hisselerinin durumudur. Mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bu süreç, kanunda son derece sıkı şekil şartlarına ve emredici prosedürlere bağlanmıştır. Usulüne uygun yönetilmeyen bir satış süreci, tüm projenin yargı eliyle kilitlenmesine sebebiyet verebilir.

1. Kentsel Dönüşümde Karar Nisabı ve Salt Çoğunluk Kuralı

Yapılan mevzuat değişiklikleri ile birlikte, bir binanın riskli yapı ilan edilmesinden sonra taşınmazın nasıl değerlendirileceğine (yeniden bina yapılması, müteahhit/yüklenici seçimi, payların dağılım modeli vb.) yönelik kararlar için aranan eski 3/2 çoğunluk şartı kaldırılmıştır. Güncel düzenlemeye göre kararlar, hisse payı oranında salt çoğunluk (yüzde 50+1) ile alınabilmektedir.

Ancak bu durum, çoğunluğun azınlık haklarını tamamen göz ardı edebileceği anlamına gelmez. Karara katılmayan maliklerin paylarının satış aşamasına geçilebilmesi için kanunun öngördüğü hukuki silsilenin eksiksiz işletilmesi yasal bir zorunluluktur.

2. Azınlık Payının Satış Prosedürü Nasıl İşler?

Alınan ortak karara (yüklenici sözleşmesi, SPK lisanslı değerleme raporu vb.) katılmayan veya yapılan toplantılara iştirak etmeyen maliklerin hisselerinin satışı şu yasal aşamalarla gerçekleştirilir:

A. Noter Vasıtasıyla İhtarname Gönderilmesi

Salt çoğunlukla alınan karar, karara katılmayan maliklere noter kanalıyla tebliğ edilir. Bu ihtarnamede; alınan kararın özeti, kabul edilen sözleşme şartları ve malikin bu karara katılması için kanuni süre (genellikle 15 gün) tanınır. İhtarda, verilen süre içinde kararın imzalanmaması halinde payın Bakanlık marifetiyle satılacağı açıkça ihtar edilir.

B. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü Başvurusu

Noter ihtarına rağmen yasal süresi içinde karara katılmayan maliklerin listesi ve gerekli belgeler ile birlikte Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne (veya ilgili yetkili kuruma) başvurularak satış işlemlerinin başlatılması talep edilir.

C. SPK Lisanslı Değerleme ve Rayiç Bedel Tespiti

Satışa konu olacak bağımsız bölümlerin ve arsa paylarının güncel değeri, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilir. İdari kurul tarafından oluşturulan Kıymet Takdir Komisyonu, bu raporu esas alarak bir rayiç bedel belirler. Satış ihalesi bu bedelden az olmamak üzere başlatılmak zorundadır.

D. İki Aşamalı Açık Artırma ve Satış Süreci

Satış işlemi, İl Müdürlüğü bünyesinde kurulan komisyon huzurunda açık artırma usulüyle iki aşamalı olarak yürütülür:

• 1. Aşama (Hissedarlar Arası Ön Alım): Açık artırma ilk etapta sadece bina ortak alanında payı bulunan diğer maliklere açık olarak gerçekleştirilir. Buradaki temel hukuki amaç, mülkiyetin yabancılaşmasını önlemek ve mevcut paydaşların mülkiyet hakkını korumaktır.
• 2. Aşama (Kamu Kurumlarının Önceliği ve Üçüncü Kişilere Satış): İlk oturumda diğer paydaşlar tarafından satın alınmayan hisseler üzerinde kanuni olarak kamu kurumlarının satın alma önceliği doğar. Rayiç bedeli ödenmek kaydıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili İdare (Belediye/İl Özel İdaresi) bu payları satın alma hakkına sahiptir. Kamu kurumlarının bu hakkı kullanmaması durumunda ise paylar, anlaşma sağlayan çoğunluk maliklerinin anlaştığı yükleniciye (müteahhit) veya rayiç bedeli karşılayan üçüncü şahıslara satılır.

Hukuki Strateji Notu: Kamunun (Başkanlık veya TOKİ'nin) bu aşamada devreye girerek payı satın alması, projenin yürütülmesinde doğrudan bir kamu ortaklığı yapısı doğurur. Bu durum, azınlığın açabileceği olası davalarda idarenin savunma gücünü artırdığı gibi, projenin tamamlanmasını kamusal güvence altına alır.

3. İptal Davaları ve Yürütmeyi Durdurma (YD) Riskleri

Kentsel dönüşümde azınlık payının satışı özü itibariyle bir idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle, payı satışa çıkarılan azınlık malikinin bu işleme karşı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na karşı İdare Mahkemesinde iptal davası açma hakkı saklıdır.

Kentsel dönüşüm projelerinde en büyük gecikmeler bu aşamada yaşanmaktadır. Satış prosedürü işletilirken yapılan en küçük bir usul hatası (örneğin toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması, noter ihtarnamesinin usulsüz tebliği, SPK raporunun hatalı kıymet takdiri yapması), İdare Mahkemeleri tarafından doğrudan yürütmeyi durdurma (YD) kararı verilmesine yol açar. Yürütmeyi durdurma kararı, inşaat projesinin, ruhsat işlemlerinin ve şantiye sürecinin aylarca, hatta yıllarca durmasına neden olabilecek ciddi bir hukuki risktir.

4. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Hassasiyetler

Projenin sekteye uğramaması adına hem çoğunluk maliklerinin hem de müteahhit firmaların şu hususlara azami dikkat göstermesi gerekir:

• Dürüstlük Kuralı ve Adil Paylaşım: Çoğunluğun aldığı karar, azınlıkta kalan maliki zarara uğratma veya mülksüzleştirme amacı taşımamalıdır. Yeni projede azınlığa teklif edilen daire veya dükkanın şerefiyesi, büyüklüğü ve konumu adil ve dengeli olmalıdır. Aksi takdirde, Türk Medeni Kanunu m. 2 kapsamında "hakkın kötüye kullanılması" iddiasıyla Asliye Hukuk Mahkemelerinde tazminat veya müdahalenin men'i davaları gündeme gelebilir.
• Tebligat Kanunu’na Mutlak Uyum: Malikler arasında yurt başında yaşayanlar, gaip olanlar veya adresi güncel olmayanlar varsa, Tebligat Kanunu'nun 21. ve 35. maddeleri ile ilan yoluyla tebliğ süreçleri titizlikle yürütülmelidir. Hatalı tebligat, idari yargıda mutlak bir iptal sebebidir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm süreçlerinde azınlık paylarının satışı, tıkanan projelerin önünü açmak adına kanun koyucu tarafından getirilmiş güçlü bir enstrümandır. Ancak mülkiyet hakkının özüne dokunması sebebiyle, yargı organları tarafından çok sıkı denetlenmektedir. Sürecin en başından itibaren profesyonel bir gayrimenkul hukuku danışmanlığı alınması, projenin gelecekte telafisi imkansız zararlarla karşılaşmasını önleyecektir.

Bu içerik Avcı Hukuk Danışmanlık tarafından kentsel dönüşüm süreçlerindeki malik ve yüklenici haklarını bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır.

Avcı Hukuk&Danışmanlık/Kentsel Dönüşüm/İnşaat Hukuku/Gayrimenkul Hukuku/AnkarainşaatAvukatı/İnşaat Avukatı/