Kentsel Dönüşüm Kararı ve Riskli Yapı Raporuna İtiraz

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, bir binanın riskli yapı raporuna dayanarak kentsel dönüşüm sürecine girmesi, karar alması ve bu sürece itiraz mekanizmaları, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen çok sıkı hukuki kurallara bağlanmıştır.

Süreci Riskli Yapı Tespiti,

Karar Alma Şartları ve

İtiraz Durumları olmak üzere üç temel aşamada inceleyebiliriz:

1. Riskli Yapı Raporu Nasıl Alınır ve Kesinleşir?

Başvuru Şartı: Binanın riskli (depreme dayanıksız veya ekonomik ömrünü tamamlamış) olduğunun tespiti için tek bir kat malikinin veya kanuni temsilcisinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlara (belediyeler, yapı denetim firmaları, üniversiteler) başvurması yeterlidir. Diğer maliklerin onayına veya çoğunluk kararına ihtiyaç yoktur.

Tebliğ Usulü: Hazırlanan rapor İl Müdürlüğü veya yetkili idarece onaylandıktan sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesine "Riskli Yapı" şerhi işlenir. Hak sahiplerine tebligat süreci başlar.

Yasal Değişiklik: Bildirimler artık e-Devlet üzerinden gönderilir, binaya asılır ve muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir. Muhtarlık ilanının son günü, tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılır.

2. Kentsel Dönüşüm Kararı Alma Şartları

Riskli yapı raporu kesinleştikten sonra maliklerin binanın geleceği (yıkım, yeniden yapım, müteahhit seçimi, paylaşım şekli) hakkında karar alması gerekir.

Karar Yeter Sayısı (Salt Çoğunluk): Kentsel dönüşüm mevzuatındaki güncel düzenlemelere göre, riskli yapı ilan edilen binalarda karar almak için hisse payı oranında salt çoğunluk (%50 + 1) yeterlidir. (Eski düzenlemedeki 2/3 çoğunluk şartı aranmamaktadır).

Toplantı Zorunluluğu: Karar alınabilmesi için en az bir malikin talebiyle tüm maliklerin katılacağı bir toplantı organize edilmelidir. Çağrı; bina ilan panosu, muhtarlık ilanı, noter veya elektronik tebligat yoluyla yapılır.

Karara Katılmayan 1/2'den Az Maliklerin Durumu: Salt çoğunluğun aldığı karara (örneğin müteahhit sözleşmesine) katılmayan veya 15 gün içinde imzalamayan azınlık maliklerin hisseleri, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı/İl Müdürlüğü tarafından rayiç bedeli tespit edilerek diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Alıcı çıkmazsa hazine tarafından satın alınır.

İstisna (Güçlendirme Kararı): Eğer bina yıkılmadan güçlendirilmek isteniyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca 4/5 (yüzde 80) çoğunluk ile güçlendirme kararı alınması, projesinin onaylanması ve imar ruhsatının alınması gerekir.

3. Riskli Yapı Kararına ve Sürece İtiraz Durumları

Malikler kentsel dönüşüm sürecinin farklı aşamalarında hukuki itiraz haklarına sahiptirler. İtirazlar iki farklı koldan ilerler:

A) Teknik Rapora (Riskli Yapı Tespitine) İtiraz

Binanın aslında sağlam olduğunu, karot numunelerinin yanlış alındığını veya teknik raporun usulsüz hazırlandığını düşünen malikler şu yollara başvurabilir:

İdari İtiraz: Tebliğ (muhtarlık ilanının son günü) tarihinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne yazılı dilekçe ile itiraz edilir. Bu itirazı üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık yetkililerinden oluşan 7 kişilik bir Teknik Heyet inceler. İtiraz kabul edilirse riskli yapı şerhi kaldırılır; reddedilirse rapor kesinleşir.

İptal Davası: İdari itiraz zorunlu değildir. Malikler tebliğden itibaren veya idari itirazın reddedilmesi tebliğinden itibaren İdare Mahkemesinde "Riskli Yapı Tespitinin İptali Davası" açabilirler.

B) Kat Malikleri Kurulu Kararlarına İtiraz (Hukuki Paylaşım İtirazı)

Bina riskli olabilir ancak salt çoğunluğun (%50+1) seçtiği müteahhit, yaptığı sözleşme veya daire paylaşımları adaletsiz olabilir. Bu durumda azınlıkta kalan malik:

Kararın alındığı toplantıya katılarak muhalefet şerhi koymuşsa 1 ay içinde, toplantıya katılmamışsa kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay (her halükarda 6 ay) içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde "Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali" davası açabilir.

SPK lisanslı değerleme raporu olmadan yapılan paylaşımlar, dürüstlük kuralına aykırı ve azınlığı zarara uğratma kastı taşıyan kararlar mahkemece iptal edilir.

⚠️ Kentsel Dönüşüm Hukukunun En Kritik Kuralı:

Gerek İdare Mahkemesinde açılan rapor iptali davası gerekse Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan kurul kararı iptali davası tahliye ve yıkım işlemlerini kendiliğinden DURDURMAZ. Hak kaybı yaşamamak ve bina yıkılmadan önce sürece müdahale edebilmek için davalar açılır açılmaz mahkemeden acil olarak "Yürütmenin Durdurulması" veya "İhtiyati Tedbir" kararı talep edilmeli ve alınmalıdır.

İdare mahkemelerinde kentsel dönüşüm süreçlerine (özellikle riskli yapı tespit kararlarına, tahliye veya yıkım emirlerine) karşı açılan iptal davalarında Yürütmenin Durdurulması (YD) kararı hayati bir öneme sahiptir. Çünkü bu karar alınmadığı sürece, dava devam etse bile belediye veya idare binayı tahliye edip yıkabilir. Dava yıllar sonra kazanılsa bile bina çoktan yıkılmış olacağı için davanın bir anlamı kalmaz.

İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) Madde 27 uyarınca, mahkemenin yürütmenin durdurulması kararı verebilmesi için iki şartın aynı anda (birlikte) gerçekleşmesi zorunludur:

1. Yürütmenin Durdurulması Kararı Verilmesinin Şartları

Telafisi Güç veya İmkansız Zararların Doğması Şartı:

Kentsel dönüşüm davalarında bu şart neredeyse kendiliğinden oluşur. İdari işlemin uygulanması halinde (binanın yıkılması, tahliye edilmesi, elektriğin/suyun kesilmesi gibi) mülkiyet hakkı doğrudan zarar görecektir. Bina yıkıldıktan sonra eski haline getirilmesi imkansız olduğundan, mahkemeler bu şartın varlığını genellikle doğrudan kabul eder.

İdari İşlemin Açıkça Hukuka Aykırı Olması Şartı:

Sadece zararın doğacak olması yetmez; mahkemenin ilk incelemede idarenin (belediyenin veya bakanlığın) yaptığı işlemde açık bir usulsüzlük veya hukuka aykırılık tespit etmesi gerekir. Örneğin; tebligatların usulsüz yapılması, karot numunelerinin eksik alınması veya yetkisiz kişilerce rapor hazırlanması gibi durumlar idari işlemin "açıkça hukuka aykırı" olduğunu gösterir.

2. İdare Mahkemesi YD Talebinde Neleri İnceler?

Mahkeme, yürütmenin durdurulması talebini karara bağlamadan önce idareden (belediye veya bakanlıktan) tüm işlem dosyasını (işlem dosyasının aslı veya onaylı örneğini) ister ve şu hususları inceler:

Süre incelemesi (İlk İnceleme): Mahkeme öncelikle davanın yasal süresi içinde (tebliğden itibaren genellikle 30 gün içinde) açılıp açılmadığına bakar. Süre geçtikten sonra açılan davalarda YD kararı verilmez.

Tebligat ve Usul İncelemesi: Riskli yapı ilanının veya tahliye kararının tüm kat maliklerine yasalara uygun şekilde tebliğ edilip edilmediği incelenir. İlan sürelerine uyulmamışsa veya e-Devlet/muhtarlık bildirimlerinde usulsüzlük varsa mahkeme direkt yürütmeyi durdurur.

Teknik Raporun Yönetmeliğe Uygunluğu: Mahkeme, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın "Riskli Yapıların Tespit Edilmesi Hakkında Esaslar" yönetmeliğindeki kurallara bakar. Karotların doğru kattan ve yeterli sayıda alınıp alınmadığını, zemin etüdünün yapılıp yapılmadığını dosya üzerinden inceler.

Bilirkişi İncelemesi (En Önemli Aşama): İdare mahkemeleri teknik konularda uzman olmadığı için dosyadaki iddiaları incelemek üzere üniversitelerden inşaat mühendisleri ve jeoloji uzmanlarından oluşan bir bilirkişi heyeti atar. Bilirkişiler binaya gelerek inceleme yapar ve bir rapor hazırlar. Mahkeme, bu rapor gelene kadar binanın yıkılmaması için sıklıkla "Bilirkişi raporu alınıncaya kadar geçici olarak yürütmenin durdurulmasına" karar verir.

Riskli Yapı Tespit Raporuna İtiraz Dilekçesi taslağı:

ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL MÜDÜRLÜĞÜNE

ANKARA

İTİRAZ EDEN (MALİK) : [Adınız Soyadınız] - (T.C. Kimlik No: .........................)

ADRES : [Açık Adresiniz]

VEKİLİ : Av. [Avukat Adı Soyadı] - Avcı Hukuk Danışmanlık İvedik Serbey İş Merkezi, Yenimahalle / Ankara

KONU : Ankara İli, [İlçe Adı] İlçesi, [Mahalle Adı] Mahallesi, [Ada No] Ada, [Parsel No] Parsel sayılı taşınmazda bulunan yapı hakkında düzenlenen .../.../2026 tarihli ve [Rapor Numarası] sayılı Riskli Yapı Tespit Raporu’na karşı yasal süresi içindeki teknik ve hukuki itirazlarımızın sunulması ile raporun iptali talebidir.

TEBLİĞ TARİHİ : .../.../2026 (Muhtarlık askı ilanının son günü veya e-Devlet tebliğ tarihi)

AÇIKLAMALAR :

Yukarıda tapu bilgileri yer alan taşınmazın [Daire/Dükkan Numarası] numaralı bağımsız bölümünün maliki bulunmaktayım. Söz konusu taşınmaz hakkında, ilgili lisanslı kurum tarafından düzenlenen riskli yapı tespit raporu tarafıma tebliğ edilmiş olup, yasal 15 günlük süre içerisinde aşağıda belirttiğim teknik ve hukuki gerekçelerle rapora itiraz etme zorunluluğum doğmuştur.

1. TEKNİK YÖNDEN İTİRAZLARIMIZ

Karot ve Numune Yetersizliği: "Riskli Yapıların Tespit Edilmesi Hakkında Esaslar" yönetmeliği uyarınca binanın taşıyıcı sistemlerinden (kolon ve perdelerden) alınması gereken asgari karot numunesi şartına uyulmamıştır. Kritik kat olarak belirlenen katta yetersiz sayıda numune alınmış, alınan numunelerin çap ve boy standartları yönetmeliğe aykırılık teşkil etmektedir.

Donatı (Demir) İnceleme Hataları: Raporda binanın donatı korozyon (paslanma) oranları, etriye sıklaştırmaları ve paspayı sıyırma işlemleri yerinde, hassas teknik cihazlarla yapılmamış; ezbere ve eksik verilerle bina riskli gösterilmiştir.

Zemin Verilerinin Hatalı Girilmesi: Binanın oturduğu parselin zemin mekaniği ve yeraltı su seviyesi laboratuvar ortamında analiz edilmemiş, genel geçer bölgesel veriler bilgisayar modellemesine aktarılarak analiz sonuçları manipüle edilmiştir.

2. HUKUKİ YÖNDEN İTİRAZLARIMIZ

Dürüstlük Kuralına Aykırılık ve Kötüniyet: Söz konusu riskli yapı raporu, binanın fen ve sanat kurallarına uygun olarak güçlendirilebileceği gerçeği göz ardı edilerek, diğer maliklerin mülkiyet haklarına zarar vermek ve haksız menfaat sağlamak amacıyla (TMK m. 2 dürüstlük kuralına aykırı olarak) tek bir malikin yönlendirmesiyle aldırılmıştır.

Usul ve Yetki Hataları: Raporu düzenleyen teknik personelin ve ilgili şirketin yasal bakanlık lisanslarının ve yetki belgelerinin güncelliği şüphelidir.

HUKUKİ DELİLLER : 6306 Sayılı Kanun ve İlgili Yönetmelik, Tapu Kayıtları, Mühendislik Teknik Mütalaası (Ek-1), Karot Alım Esnasında Çekilen Fotoğraflar ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah edilen ve Teknik Heyetinizce re'sen tespit edilecek teknik/hukuki gerekçelerle; Ankara İli, [İlçe] İlçesi, [Ada/Parsel] üzerinde bulunan yapımıza ilişkin düzenlenen riskli yapı tespit raporunun İPTALİNE karar verilmesini saygılarımla vekaleten arz ve talep ederim. .../.../2026

İtiraz Eden Malik / Vekili

Av. [Avukat Adı Soyadı]

EKLER:

Onaylı Vekaletname Örneği

Tapu Fotokopisi

Bağımsız Mühendislik Teknik İnceleme Mütalaası

"Kentsel dönüşüm iptal davalarında yürütmenin durdurulması talebi, davanın adeta omurgasıdır. İdari yargıda davalar dosya üzerinden yürütüldüğü için, idarenin yaptığı teknik ve usuli hataların dava dilekçesinde mahkemeye çok net ve profesyonelce sunulması gerekir. Hak kaybı yaşamamak adına sürecin profesyonel bir Ankara inşaat avukatı ile takip edilmesi büyük önem arz etmektedir." Bu anlamda Avcı Hukuk&Danışmanlık uzun yıllara dayalı tecrübesi ile bu konuda her türlü danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.