ARSA SAHİPLERİ AÇISINDAN YARGITAYIN YERLEŞİK UYGULAMASINDA DEĞİŞİKLİK SONUCU ARSA SAHİPLERİ AÇISINDAN ÖNEMLİ VE ALEYHE OLABİLECEK BİR SONUÇ MEYDANA GELDİ!

18 Temmuz 2025 tarih ve 32959 sayılı Resmi gazetede yayınlanan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ile Yargıtay uygulamasında önemli bir değişiklik meydana geldi. Esas No:2024/1, Karar No:2025/2 Karar tarihi:16.05.2025

Söz konusu içtihat değişikliğinden önce Yargıtay uygulaması şu şekildeydi; Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin süresinde edimini ifa etmemesi yani edim borcunda temerrüde düşmesi nedeniyle arsa sahibi tarafından açılan sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil davasında; yüklenicinin temerrüdünün sabit hale gelmesi durumunda inşaatın seviyesi göz önüne alınmak suretiyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ve sözleşme kapsamında arsa sahibince yapılan tüm devirlerin yüklenici yada 3. kişiler fark etmeksizin iptaline karar veriliyordu. Bu iptalin gerekçesi olarak da; sözleşme taraflarının birbirine bu sözleşme kapsamında yapmış oldukları devirlerin avans niteliğinde olduğu ve bu nedenle yükleniciden taşınmaz payı devralan üçüncü kişilerin TMK m.1023 kapsamında iyiniyet savunmasının dinlenmesinin mümkün olmadığı kabulüne dayanmaktaydı.

Yeni uygulamada ise Yükleniciden arsa payı satın alan 3. kişilerin iyiniyetli olması durumunda TMK. m.1023 kapsamında tapuya güven ilkesi gereğince iktisabının korunması gerektiği kabul edildi. Bu ilkeden ancak 3. kişinin satın alırken kötüniyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebileceği kabul edildi. Bu durumda ; iyiniyetli 3. kişinin iktisabı korunurken, aksini ispat yükü arsa sahibine yüklenmiş oldu. Ancak bu durumunda istisnaları olduğu ve arsa sahibinin bu istisnalardan faydalanma yolları başka bir yazıda ele alınacaktır.