ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILIR?
Bu tür sözleşmeler hazırlanırken aşağıdaki temel unsurların eksiksiz şekilde düzenlenmesi gerekir:
1. Arsa Payı Oranlarının Belirlenmesi:
Arsa sahibine ve müteahhide düşecek payların açık ve net şekilde belirlenmesi gerekir. Bu oranlar genellikle piyasa koşulları, lokasyon ve projenin büyüklüğüne göre değişir. Ancak mutlaka gayrimenkul değerlendirme uzmanı yardımıyla piyasa rayicinin tespiti hak kayıplarının önüne geçecektir.
2. Bağımsız Bölümlerin Tanımlanması:
Hangi dairelerin, hangi katların, basit paylaşım krokisinde numara verilmiş ise hangi nolu bağımsız bölümün arsa sahibine ait olacağı açıkça yazılmalıdır.
Belirsiz ifadeler, ileride ciddi anlaşmazlıklara yol açar.
3. Proje ve Teknik Şartname:
İnşaatın nasıl yapılacağı, kullanılacak malzemeler, kalite standartları ve uygulama detayları teknik şartname ile belirlenmelidir.
“Standart yapılacaktır” gibi ifadeler yeterli değildir. Yine yalnızca birinci sınıf malzeme tabiri bile hak kaybının önüne geçemeyecektir. Bu nedenle özellikle marka, TSE standarttı yada başkaca ayırıcı özellik mutlaka belirtilmelidir.
4. İnşaat Süresi ve Teslim Tarihi:
Başlangıç tarihi, inşaat süresi ve teslim tarihi açıkça belirlenmelidir.
Sürelerin belirsiz olması, sürecin kontrolünü zorlaştırır. İnşaat inşaat süresi ruhsat tarihinden itibaren başlayacağı kararlaştırılmışsa mutlaka ruhsat alınması için belirli bir süre belirlenmiş olmalıdır.
5. Cezai Şartlar:
Gecikme veya sözleşmeye aykırılık durumunda uygulanacak yaptırımlar net şekilde düzenlenmelidir. Gecikme halinde belirlenen gecikme tazminatının rayice göre belirlenmesi arsa sahibi yararına bir durumdur. Maktu belirlenen bir tazminat geçen zaman içerisinde hak kayıplarını karşılamaktan uzak hale gelecektir.
Bu madde, sözleşmenin en kritik unsurlarından biridir.
6. Teminat Mekanizması:
Arsa sahibini koruyacak güvenceler oluşturulmalıdır.
Örneğin:
İpotek,
Banka teminat mektubu,
İskan koşuluna bağımsız bölüm devri bırakma gibi alternatif teminat yapıları oluşturulmalıdır.
Teminat olmadan yapılan sözleşmeler ciddi risk içerir.