ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA EKSİK İŞ KAVRAMI VE ARSA SAHİBİNİN BU KONUDAKİ HAKLARI
Eksik iş; sözleşmede belirtilen işlerin, belirtilmemiş olsa bile normal bir inşaatta bulunması gereken imalatların hiç yapılmamış olması halidir. Eksik iş; arsa sahibinin kendi bağımsız bölümünde olabileceği gibi ortak yerlerde de söz konusu olabilir. bu durumda ortak alanlardan kişinin arsa payına isabet eden kısım kadar malikin talep hakkı söz konusu olur.
-Eksik iş arsa sahibinin inşaattan o durumuyla amacına uygun biçimde yararlanamaması demektir. Yargıtay a göre eksik iş; sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde hiç yapılmayan iştir (Y. 15 HD 2008/2057 E, 2009/1644 K ve 23.03.2009 tarihli karar). Eksik teslim halinde kural olarak teknik-hukuki anlamda teslim gerçekleşmiş olmaz ve dolayısıyla ayıba karşı tekeffül hükümleri uygulama bulmaz.
-Eksik iş bedelinin tahsili için açılan dava; TBK nın ikinci ayrımında "borçların ifa edilmemesinin sonuçları" bölümünde düzenlenen 112.maddesine dayanır. Borç, hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür" düzenlemesi gereğince arsa sahibinin yükleniciden eksik iş bedelini talep hakkı söz konusudur.
-Eksik iş bedeli; herhangi bir ihtar ya da bildirim zorunluluğu bulunmaksızın ve teslimde de ihtirazi kayıt gerektirmeden zamanaşımı süresi içerisinde istenebilir.
-Eksik işler bedeli kural olarak eserin (inşaatın) teslimini takip eden 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde istenebilir.
-Eksik işler bedeli, teslim tarihine bu işlerin ikmal edilebileceği sürenin ilavesiyle bulunan tarihteki rayiç bedellerle talep edilebilir.
-Yargıtay uygulamasında eksik iş kabul edilen hususlar; Bağımsız bölümün m2 olarak eksik yapılması, iskan (yapı kullanma izin) belgesinin alınmaması, sözleşmede kararlaştırılan malzemenin hiç kullanılmaması gibi durumlardır.
-Eksik işler bedelinin yükleniciden tahsili yüklenicinin ediminin yerine getirmesi anlamına gelir.