ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE ARSA PAYI SATIN ALAN 3. KİŞİLERİN HUKUKİ DURUMUNDA DEĞİŞİKLİKLİĞE YOL AÇAN YARGITAY İÇTİHATLARI BİRLEŞTİRME BÜYÜK GENEL KURULU KARARI VE HUKUKİ DEĞERLENDİRMESİ

arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin edim borcunu süresinde ifa etmemesi nedeniyle arsa sahibi tarafından yükleniciye karşı açılan sözleşmenin geriye etkili feshi ve yapılan tapu devirlerinin iptali istemiyle açılan davalarda Yargıtay’ın görevli Dairelerinin süreklilik kazanmış uygulaması; arsa sahibi tarafından yükleniciye ve yükleniciden 3.kişilere yapılan pay devirlerinin bu sözleşme kapsamında devir edildiğinin karine olduğu ve bu devirlerin avans niteliği taşıdığı, yüklenicinin edim borcunda temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi halinde yükleniciden alan 3.kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenmesinin mümkün olmayacağı ve yapılan devirlerin yolsuz tescil niteliğinde olduğu kabul edilerek arsa sahibinin davasının kabulüne karar verilmesi yönünde uygulama birliği sağlanmıştı.

            Ancak uygulamada yaşanan karışıklık ve hak kayıplarının önüne geçilmesi gerekçesiyle Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 21.05.2024 tarih ve 21317395-2024/384 sayılı yazısı ile Dairede yapılan görüşmeler sonucunda Dairenin yerleşik içtihadından dönülmesi gerektiği kabul edildiği belirtilerek 2797 sayılı Yargıtay Kanunun 15/2-c maddesi gereğince Hukuk Genel Kurulundan içtihatların birleştirilmesi talebinde bulunulmuştur.

Alınan bu karar ile mevcut uygulamada birçok açıdan değişiklik getirilmiştir. Buna göre;

A-Yüklenici Temerrüdü Halinde 3.Kişilere Yapılan Tüm Devirlerin Mutlak Surette Yolsuz Tescil Ve İlliyetten Yoksun Kazanım Kabulü Terk Edilmiştir.

            Karar öncesinde; arsa sahibi tarafından sözleşme kapsamında yükleniciye yapılan tüm arsa payı devirlerinin avans niteliğinde olduğu, bu payların geri verilmesinin şartları oluştuğunda mümkün olduğu, yüklenicinin edimini hiç veya gereği gibi yerine getirmediği durumlarda arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi üzerine yapılan tüm devirlerin sebebin ortadan kalkmış olacağı ve tapu kayıtlarının yolsuz tescil haline geleceği kabul edilmekteydi. Bu kabul nedeniyle de üçüncü kişilerin kazanım iddialarının dinlenme olanağı bulunmamaktaydı.

            Yeni kararda yüklenici adına yapılan tescil işleminin her durumda yolsuz tescil olarak kabul etmekten vazgeçilmiştir. Her durumda yüklenici adına yapılan tescil işleminin yolsuz tescil olarak kabul etmenin toplumda onarılmaz zararlara sebep olacağı ve adalet duygusuna zarar vereceği vurgulanmıştır. Bazı şartların gerçekleşmesi durumunda arsa payı alan ya da ipotek alacaklısı olan 3.kişilerin kazanımlarının yolsuz tescil kapsamına girmeyeceği kabul edilmiştir.

            Yolsuz tescil istisnası olarak TMK m.1023 maddesine kapsamında tapuya güven ilkesine dayalı olarak iktisapta bulunan iyiniyetli 3.kişiler kabul edilmiştir.

B-Tapuya Güven ve İyiniyet İddiasının Şartları Oluştuğunda Kabul ve Dinlenebilir Olduğu Kabul Edilmiştir.

            Karar kapsamında yükleniciden arsa payı ya da bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli 3.kişinin TMK m.1023 maddesine istinaden “tapu siciline güven ilkesi” gereğince iktisabının korunması gerekir. İlliyet prensibi geçerli olsa da TMK nun 1023 maddesiyle kurala bağlanmış olan tapuya güven ilkesi bunun istisnası olarak iyiniyetli üçüncü kişiler hakkında uygulama alanı bulacağı belirtilmiştir.

C-İyiniyetli 3.Kişinin Tapuya Güven İlkesi Korumasından Yalnızca Kötüniyetli Olduğunun İspatlanması Halinde Yararlanmasının Mümkün Değildir.

            Yükleniciden arsa payı alan iyiniyetli 3.kişinin TMK m.1023 e istinaden tapu siciline güven ilkesi kapsamında sağlanan korumadan yararlanmasını engelleyen yegâne unsur üçüncü kişinin arsa payı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispat edilmesidir.

D-Üçüncü Kişinin İyiniyetli Olmadığını İspat Yükü Arsa Sahibindedir.

            Yükleniciden pay satın alan 3.kişinin iyiniyetli olmadığı ve bu nedenle tapu siciline güven ilkesinden yararlanmasının mümkün olmadığını ispat yükünün arsa sahibinde olduğu kabul edilmiştir.

            3.kişilerin TMK m.3 çerçevesinde iyiniyetli olması asıldır. Burada aranan iyiniyet tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak 3.kişi kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir.

            Arsa sahibi bazı fiili karinelerden yararlanarak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu ispat edebilir. Örneğin, üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, yüklenici ile ayni hak kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduklarını, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyiniyet iddiasını çürütebileceği vurgulanmıştır.

            Ama asıl iyiniyet iddiasını ortadan kaldıran en önemli durumu tapu devrinin sözleşme nedeniyle yapıldığının tapunun beyanlar hanesine şerh verilmesi olarak belirtilmiştir.