Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Nama İfa İzni Davası

YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE NAMA İFA İZNİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde (APKİS) müteahhidin işi yarım bırakması, arsa sahiplerini hem maddi hem de manevi olarak yıpratan süreçlerin başında gelir. Bu gibi durumlarda sözleşmeyi feshetmek her zaman en doğru ekonomik çözüm olmayabilir. Özellikle inşaat belirli bir seviyeye ulaşmışsa, arsa sahipleri için en makul yol nama ifa izni alarak inşaatı kendilerinin tamamlamasıdır.Bu rehberimizde, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 113 çerçevesinde şekillenen nama ifa izni davasını, uygulamaya yön veren emsal Yargıtay kararları eşliğinde tüm detaylarıyla ele alıyoruz.

1. Yargıtay uygulamasında Nama İfa İzni Nedir? Nama ifa izni davası, yüklenicinin (müteahhidin) borçlandığı inşaatı yapmaktan kaçınması halinde, arsa sahibinin mahkemeden yetki alarak inşaatı müteahhit hesabına bizzat tamamlaması veya bir başkasına tamamlatması sürecidir.

"...Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği taktirde alacaklı, (arsa sahibi) masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir. İstemin hukuki dayanağını sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte olan 818 sayılı BK'nın 97. maddesi oluşturmaktadır. Yasa hükmüne göre nama ifaya izin verilebilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş, yani yürürlükte olması, borçlunun edimin ifasında temerrüte düşmesi ve borcun "yapma borcu"na dair bulunması gerekir. Hakim bu talep üzerine konusunda uzman bilirkişi yardımı ile keşif yaparak eksik bırakılan ve ayıplı yapılmış olan iş kalemlerini ve bunların tamamlanması ile giderilmesi masraflarını, imalatın metraj, yöntem ve takribi bedellerini, diğer kurumlara olan borçları ve iskan masraflarını tahminen saptayarak izin kararını verir. İzin kararının hüküm fıkrasında da eksik ve ayıplı iş kalemleri ve diğer borç ve masrafların her birinin tahmini masrafları tek tek gösterilir. Genel nitelikli yetki ve izin verilemez. Bu durumda mahkemece; infazda tereddüde yol açmamak için nama ifasına izin ve yetki verilen iş ve işlemleri hüküm fıkrasında tek tek belirtilip gösterilmek suretiyle, infazı mümkün hüküm kurulması ve nama ifa için belirlenen giderlerin ne suretle karşılanacağının gösterilmesi gerekirken, HMK'nın 297/2. maddesine aykırı olarak, infazda tereddüde yer verecek şekilde genel ifadelerle satışı izin verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2018/1522 E, 2019/545 K sayılı ve 12.02.2019 tarihli kararı).

2. Müteahhide Ait Bağımsız Bölümlerin Satış Yetkisi: Nama ifa davasının en büyük avantajı, inşaatın tamamlanması için gereken finansmanın yine müteahhidin hak edişlerinden karşılanabilmesidir. Arsa sahiplerinin kendi cebinden harcama yapma zorunluluğu yoktur. Mahkeme, inşaatın tamamlanabilmesi için müteahhide verilmesi kararlaştırılan dairelerin satışına izin verebilir. Nama ifaya izin davalarında, eksik işlerin tamamlanması için yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesi istenirken; öncelikle uzman bilirkişi aracılığıyla eksik işlerin güncel piyasa fiyatlarıyla bedeli tespit edilmelidir. Satış yetkisi verilecek bağımsız bölümlerin değeri, bu eksik işler bedelini aşmayacak oranda (ölçülülük ilkesine uygun olarak) belirlenmeli ve doğrudan inşaatın tamamlanmasında kullanılmalıdır."

Satış Yetkisi Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Ölçülülük: İhtiyaç duyulan bütçe 2 milyon TL ise, müteahhidin 10 milyon TL değerindeki tüm dairelerinin satışına izin verilmez. Sadece ihtiyacı karşılayacak kadar dairenin satışına izin çıkar.Gereklilik: Satıştan elde edilen gelir yalnızca inşaatın ortak alanları ve sözleşmedeki eksik işler için harcanabilir; arsa sahipleri bu parayı kişisel hesaplarına aktaramazlar.

3. Nama İfaya Karar Verilebilmesi İçin "İnşaatın İmar Durumu" Şartı :Nama ifa davasında en çok gözden kaçan ancak davanın reddedilmesine neden olan unsur imar mevzuatına uygunluktur. Yapılan bina kaçak olup, imara uygun hale getirilmesi mümkün değilse bu durumda herhangi bir ekonomik değeri olmayacağından nama ifaya izin davası reddi gerekir. Bu durumda binanın sadece talep halinde yıkımına karar verilebilir.

"..Taraflar arasındaki 01.04.2002 günlü Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca davacıya ait 6 parsel nolu taşınmaz üzerine bodrum, zemin, 3 normal ve 2 çatı katı arası piyesli bina inşa edilecek, 5 kat 10 bağımsız bölümden oluşan inşaattan 3 tanesi kaba, 1 tanesi anahtar teslimi olmak üzere toplam 4 daire arsa sahibine teslim edilecektir. Yapı ruhsatı 13.08.2002 tarihinde alınmış, ancak bina ruhsata ve tasdikli projesine aykırı olarak yapıldığından ilgili belediyece 19.03.2004 tarihinde yapı tatil tutanağı düzenlenmiştir. Sözüedilen kaçak yapıdaki proje ve eklerin aykırı kısımların ruhsata bağlanması olanaksız olup, yıkılarak düzeltilmesi gerektiğinden, mahkemece davalı yükleniciye bilirkişi raporunda tayin edilen 6 aylık uygun mehil verilmiş, davacı yüklenici verilen 6 aylık süre içerisinde çekme katı yıktırıp, binayı tasdikli proje ve ruhsata uygun hale getirmediğinden ve esasen inşaat %91.67 seviyesinde ikmal edildiğinden davacı arsa sahibinin sözleşmeyi fesih hakkı doğmuştur.

Hal böyle iken, davacının sözleşmenin feshi isteminin kabulü yerine yazılı şekilde, reddine karar verilmiş olması doğru olmadığı gibi, davacının bu yolda bir talebi bulunmadığı halde tasdikli projeye aykırı imalatın masrafı davalı yükleniciye ait olmak üzere davacıya nama ifa yoluyla inşaatın yasal hale getirilmesi için izin verilmiş olması da usul ve yasaya aykırı görülmüş, kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin ,29.04.2008 tarih ve 2007/4044 E, 2008/2877 K. Sayılı kararı).

4-Nama ifayı ancak sözleşmenin tarafı olan Arsa sahibi talep edebilir. Nama ifaya izin davasını sözleşmenin tarafı olmayan kişilerin açması mümkün değildir.

" Davacı sıfatı, dava konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise dava konusu hakkın yükümlüsünü belirler. Uygulamada davacı sıfatı, aktif husumeti, davalı sıfatı ise pasif husumeti karşılayacak şekilde değerlendirilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise, davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukuki koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir. Taraf sıfatının bu anlamda önemli özelliği ise def'i değil itiraz niteliğinde olması nedeniyle taraflarca süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği gibi taraflar ileri sürmemiş olsalar bile mahkemece re'sen nazara alınmasıdır.

Bu açıklamalar ışığında dava konusu somut olay değerlendirildiğinde arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılmış bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde; davacı Tanrıverdi Apartmanı A ve B Blok Yönetim Kurulu Başkanlığı adına yönetim kurulu başkanının nama ifa talep edip edemeyeceği hususu davanın esasinı oluşturmaktadır. Nama ifa; eseri yüklenicinin nam ve hesabına, iş sahibinin bizzat tamamlaması veya başka bir yükleniciye tamamlattırması demektir.Yüklenicinin eseri tamamlama olasılığı zayıf ve eserde tamamlanabilecek durumda ise, sözleşmenin tarafı olan iş sahibi, TBK 113, (BK 97) maddesi uyarınca nama ifaya izin isteyebilir. Açıklamalardan anlaşılacağı üzere yasal olarak nama ifaya izin isteme hakkı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahiplerine ait olup, sözleşmenin tarafı olmadığından, davacının TBK 113, BK 97 maddelerinden yararlanarak, böyle bir davayı açmaya aktif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. Az yukarıda da belirtildiği üzere husumet ehliyeti ile ilgili itiraz zamanı yasayla tayin ve tahdit edilmiş bir ilk itiraz veya mahkemece nazara alınması davalı tarafından ileri sürülmesine bağlı bir def'i niteliğinde de olmayıp, yargılamanın her aşamasında ileri sürülmesi ve mahkemece de resen nazara alınması zorunlu olduğundan mahkemece aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne dair verilen kararda isabet bulunmamaktadır (Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 30.06.2020 tarih ve 2019/3574 E, 2020/1952 K sayılı kararı).

5-Nama ifaya izin davasında ödenecek harç belirtilen eksikliklerin bedeli üzerinden alınır.

"...Oysa nama ifa davası 6098 sayılı TBK'nın 113. ve mülga 818 sayılı BK'nın 97. maddesi uyarınca açılmış olup, davacı tarafça gerek kendilerine isabet eden bağımsız bölümlerdeki gerekse ortak alanlardaki eksik işler yönünden ve iskan alınması için gerekli olan masraflar yönünden değerinin saptanması ve saptanan değer üzerinden peşin 1/4 harcının yatırılması zorunludur. Nama ifa davası yüklenicinin nam ve hesabına, iş sahibinin bizzat tamamlaması veya başka bir yükleniciye tamamlattırılması demektir. Ancak nama ifaya karar verilebilmesi için temerrüd koşulu bulunmalıdır. Hakim talep üzerine konusunda uzman bilirkişi yardımı ile keşif yapmak suretiyle eksik bırakılan ve ayıplı yapılmış olan iş kalemleri ile bunların tamamlanması giderlerini ve ayrıca iskan izin belgesi için gerekli giderleri saptayarak ifaya izin kararı ve talep varsa bağımsız bölümün satışına ve giderlerin satış bedelinden karşılanmasına, artan tutarın yükleniciye verilmesine karar verir. Ancak öncelikle eksik ve ayıp giderim bedeli ve iskan için gerekli tutarın belirlenmesi ve bunların üzerinden peşin harcın yatırılması, bilirkişi raporuyla belirlenen tutar üzerinden harç ikmali zorunlu olup, aksi halde 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca işlem yapılması ve harç ikmâl edilmediği taktirde bu konuda davanın açılmamış sayılmasına karar verilmelidir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 22.01.2019 tarih ve 2018/1868 E, 2019/272 K sayılı kararı).

6. Nama İfa Süreci Adım Adım Nasıl İşler?Mahkemenin nama ifa ve satış yetkisi kararı vermesiyle süreç tamamlanmaz. Tüm süreç şu şekilde gelişir;

1.Gerekli Bütçenin (Avansın) Depolanması:Mahkeme Aşaması.Bilirkişinin belirlediği eksik işler bedeli, öncelikle müteahhitten nakit (avans) olarak istenir. Müteahhit ödemezse satış aşamasına geçilir.

2.Dairelerin Mahkeme Kanalıyla Satışı:Satış Yetkisinin Kullanılması.Satış yetkisi verilen daireler, icra dairesi veya mahkemenin görevlendireceği bir memur vasıtasıyla, belirlenen muhammen bedel üzerinden açık artırma ya da pazarlık usulüyle satılır.

3.Eksik İşlerin Tamamlatılması:İnşaat Süreci.Elde edilen gelir mahkeme veznesinde (veya belirlenen bir hesapta) bloke edilir. Arsa sahipleri, yeni bir yükleniciyle anlaşarak eksik işleri bu hesaptan yapılan ödemelerle tamamlatır.

4.Bakiye Tutarın İadesi veya Ek Masraf Talebi:Hesaplaşma.İnşaat bittiğinde harcamalar faturalandırılır. Eğer satıştan artan para kalmışsa müteahhide iade edilir; para yetmemişse müteahhide karşı ek masraf davası açılır.

Özet ve Hukuki Tavsiye: Yargıtay kararlarından da anlaşılacağı üzere, nama ifa izni davası arsa sahiplerini koruyan ancak son derece hassas dengeler üzerine kurulmuş teknik bir davadır. Eksik işlerin tespiti, imar durumunun incelenmesi ve müteahhit dairelerinin doğru bedelle satılması adımlarında yapılacak tek bir usul hatası davanın yıllarca uzamasına neden olabilir.Bu nedenle sürecin başından itibaren uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmak, haklarınızı ve geleceğinizi güvence altına alacaktır.

Avcı Hukuk&Danışmanlık/Ankara inşaat avukatı/arsa payı karşılığı inşaat/kentsel dönüşüm/eser sözleşmesi/inşaat ve şantiye danışmanlığı