(ARSA PAYI) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİDİN GEÇ TESLİMİ VE KİRA TAZMİNATI

(ARSA PAYI) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİDİN GEÇ TESLİMİ VE KİRA TAZMİNATI

Kentsel dönüşüm projelerinde ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde; arsa sahiplerinin en sık karşılaştığı mağduriyetlerin başında, müteahhidin inşaatı taahhüt edilen sürede teslim etmemesi gelmektedir. Ankara gibi kentsel dönüşümün yoğun yaşandığı büyükşehirlerde bu gecikmeler, hak sahiplerini ciddi bir ekonomik yük altında bırakabilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları, bu süreçte arsa sahiplerini koruyan önemli haklar tanımıştır. Bu hakların en önemlisi ise halk arasında "kira tazminatı" olarak bilinen gecikme tazminatıdır.

1. Gecikme (Kira) Tazminatı Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, belirlenen tarihte bağımsız bölümleri (daire veya dükkanları) eksiksiz ve oturuma hazır (iskan alınmış şekilde) teslim etmekle yükümlüdür. Müteahhit, sözleşmede belirlenen sürede teslimi gerçekleştiremezse temerrüde (gecikmeye) düşer.

Bu gecikme nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararı karşılamak adına talep edebileceği bedele gecikme tazminatı denir. Eğer sözleşmede bu tazminat aylık bir bedel (örneğin; "Gecikilen her ay için daire başı 20.000 TL ödenir") olarak belirlenmişse, buna uygulamada kira tazminatı adı verilir.

2. Sözleşmede Kira Tazminatı Maddesi Yoksa Ne Olur?

Birçok arsa sahibi, imzaladıkları sözleşmede gecikme halinde ödenecek kira miktarı yazmıyorsa tazminat talep edemeyeceklerini düşünmektedir. Bu tamamen yanlış bir bilgidir.

Önemli Not: Sözleşmede gecikme tazminatına ilişkin açık bir hüküm olmasa dahi, arsa sahibi Türk Borçlar Kanunu’nun iki taraflı borç yükleyen sözleşmelere özgü genel hükümleri uyarınca gecikme tazminatı talep edebilir. Bu durumda tazminat miktarı, taşınmazın boş kalması nedeniyle mahrum kalınan emsal rayiç kira bedeline göre bilirkişi marifetiyle hesaplanır.

3. Kira Tazminatı İstemenin Şartları Nelerdir?

Müteahhitten gecikilen her ay için kira tazminatı talep edebilmek için belirli hukuki şartların oluşması gerekir:

Geçerli Bir Sözleşme: Taraflar arasında noter onaylı, resmi şekilde yapılmış bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmalıdır. (Sözleşmenin belirtilen istisnalar kapsamında geçerli hale geldiği durumlarda sözleşme bağlayıcı olduğundan kira talep edilebilir).

Müteahhidin Kusurlu Olması: Gecikmenin müteahhitten kaynaklanması gerekir. Müteahhidin kontrolü dışındaki mücbir sebepler (deprem, sel vb.) veya arsa sahibinin kusuru nedeniyle yaşanan gecikmelerden müteahhit sorumlu tutulamaz.

Teslim Süresinin Aşılması: Sözleşmede öngörülen inşaat süresinin (veya ek sürelerin) dolmuş olması gerekir.

İhtardan Kaçınma veya İhtar Şartı: Genellikle sözleşmede kesin bir vade (Örn: "Sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde teslim edilecektir") belirlenmişse, sürenin bitimiyle müteahhit kendiliğinden temerrüde düşer ve ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaz. Ancak çekilen ihtarnamede talep edilen kira tazminatına bu tarihten itibaren faiz yürütebileceğinden davadan önce her durumda ihtar çekilmesi gerekir.

4. Gecikme Tazminatı Davası Nasıl Açılır? ne Kadar Sürede İstenebilir?

Müteahhit inşaatı geç teslim etmesine rağmen kira tazminatını ödemeye yanaşmıyorsa, arsa sahiplerinin Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açması gerekir (Her iki taraf tacir ise bu durumda Asliye Ticaret Mahkemesi görevli olur).

Zamanaşımı Süresi: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan tazminat davalarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süre, müteahhidin eseri teslim etmesi gereken (temerrüt) tarihten itibaren başlar.

İhtirazi Kayıt Şartı: Eğer müteahhit inşaatı geç de olsa bitirip teslim ediyorsa, arsa sahibi anahtarları teslim alırken "kira tazminatı haklarımı saklı tutuyorum" şeklinde yazılı bir beyanda (ihtirazi kayıt) bulunmalıdır. Aksi takdirde, bu hakkından feragat etmiş sayılabilir.

Fiili Teslim: arsa sahibine düşen daireler eksikliğe rağmen teslim alınmış oturulmuş, kiraya verilmişse bu tarihten itibaren gecikme tazminatı istenemez. Yargıtay bu durumda fiili teslimi yalnızca gecikme tazminatı açısından geçerli kabul etmektedir.

Neden Bir İnşaat Avukatı ile Çalışmalısınız?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, içinde hem gayrimenkul hukukunu, hem Borçlar hukukunu hem de imar mevzuatını barındıran oldukça teknik sözleşmelerdir. Müteahhidin haklı çıkabileceği boşlukların tespiti, doğru ihtarname süreçlerinin yönetilmesi ve mahkemede emsal kira bedellerinin eksiksiz hesaplattırılması uzmanlık gerektirir.

Ankara Avcı Hukuk & Danışmanlık olarak, kentsel dönüşüm ve inşaat hukuku alanındaki tecrübemizle, arsa sahiplerinin hak kayıplarını engellemek ve geciken projelerinizden doğan tüm maddi zararlarınızı tahsil etmek için hukuki süreçlerinizi titizlikle yönetiyoruz. Yaşadığınız mağduriyetlerin çözümü ve detaylı bilgi için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.