(Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Binada)6306 Sayılı Kanun Madde 6/13 Nedir? Müteahhit Kendi Bağımsız Bölümlerini Ne Zaman Satabilir?

6306 Sayılı Kanun'un 6/13. Maddesi Ne Düzenlemektedir?

Kentsel dönüşüm projelerinde en önemli konulardan biri, yüklenicinin (müteahhidin) kendisine düşen bağımsız bölümleri ne zaman ve hangi şartlarla üçüncü kişilere satabileceğidir. Geçmişte bazı projelerde, inşaat henüz başlangıç aşamasındayken yüklenicinin tüm bağımsız bölümleri satması, ardından projenin yarım kalması nedeniyle hem arsa sahipleri hem de daire satın alan kişiler ciddi mağduriyetler yaşamıştır.

Bu sorunların önüne geçmek amacıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesine eklenen 13. fıkra ile yüklenicinin satış yetkisi belirli kurallara bağlanmıştır.

Madde 6/13'ün Getirdiği Temel Kural

Kanuna göre yüklenici, kendisine ait bağımsız bölümleri dilediği zaman satamaz.

Bağımsız bölüm satışının yapılabilmesi için öncelikle inşaatın gerçekleşme seviyesi dikkate alınır.

Satış miktarı, inşaatın tamamlanma oranına bağlı olarak belirlenir.

Buna göre yüklenici;

• İnşaatın gerçekleşme oranından %10 daha düşük seviyeye kadar bağımsız bölüm satabilir.
• Bu sınırın üzerinde satış yapılabilmesi ise tüm maliklerin yazılı muvafakatine bağlıdır.

Dolayısıyla kanun, yüklenicinin proje henüz başlangıç aşamasındayken tüm bağımsız bölümleri satmasını engellemektedir.

Satış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Uygulamayı daha iyi anlamak için şu şekilde örnek verelim;

Bir projede yükleniciye ait 30 bağımsız bölüm bulunduğunu varsayalım.

• İnşaat %20 seviyesindeyse yaklaşık %10 oranında satış mümkündür.
• İnşaat %50 seviyesindeyse yaklaşık %40 oranında satış yapılabilir.
• İnşaat %80 seviyesindeyse yaklaşık %70 oranında satış gerçekleştirilebilir.

İnşaatın ilerleme seviyesinin üzerindeki satışlar ise ancak bütün maliklerin açık muvafakati ile mümkündür.

Düzenlemenin Amacı Nedir?

Kanun Madde 6/13 ile amaçlanan temel hedef, kentsel dönüşüm projelerinde finansal güvenliği sağlamaktır.

Bu düzenleme sayesinde;

• Projenin henüz başlangıcında tüm bağımsız bölümlerin satılması önlenmektedir.
• Yüklenicinin projeyi tamamlaması hedeflenmektedir.
• Arsa sahiplerinin hakları güvence altına alınmaktadır.
• Bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin mağdur olma ihtimali azaltılmaktadır.
• Kentsel dönüşüm projelerine duyulan güven artırılmaktadır.

Arsa Sahipleri Açısından Önemi

Arsa sahipleri bakımından bu hüküm önemli bir koruma mekanizmasıdır.

Geçmişte bazı projelerde yüklenici, kendisine düşecek bağımsız bölümlerin tamamını önceden satmasına rağmen inşaatı tamamlayamamış ve projeler yarım kalmıştır. Bu durum hem arsa sahiplerinin taşınmazlarını kullanamamalarına hem de uzun yıllar süren davalara neden olmuştur.

Yeni düzenleme ile satış hakkı, inşaatın ilerleme seviyesine bağlanarak bu risk önemli ölçüde azaltmak suretiyle arsa sahiplerine koruma sağlanmıştır.

Müteahhitler Açısından Sonuçları

Madde 6/13 yalnızca sınırlama getiren bir hüküm niteliğinde değildir.

Düzenleme aynı zamanda piyasada güvenilir yüklenicilerin daha kolay finansman sağlamasına da katkı sunmaktadır. İnşaat ilerledikçe satış yapılabilmesi, alıcıların projeye olan güvenini artırmaktadır.

Bununla birlikte yüklenicilerin finansman planlamasını yaparken bu satış sınırlamalarını dikkate almaları büyük önem taşımaktadır.

Uygulamada Tartışmalı Hususlar

Her ne kadar düzenleme önemli bir koruma sağlasa da uygulamada bazı belirsizlikler bulunmaktadır.

1. Tamamlanma Oranı Nasıl Belirlenecektir?

Kanunda tamamlanma oranının hangi teknik kriterlere göre hesaplanacağı ayrıntılı olarak düzenlenmemiştir.

Bu nedenle yapı denetim kayıtları, idarenin değerlendirmesi ve teknik raporlar uygulamada belirleyici olacağında şüphe yoktur.

2. Tüm Maliklerin Muvafakati Şartı

Kanun, belirlenen satış oranının aşılması halinde bütün maliklerin onayını aramaktadır.

Özellikle çok sayıda bağımsız bölüm bulunan projelerde tüm maliklerin yazılı muvafakatinin alınması uygulamada güçlük yaratacağı şüphesizdir.

3. Tapu İşlemlerine Etkisi

Satış işlemleri artık yalnızca tarafların iradesine bırakılmamış; idari denetim mekanizması da sürece dahil edilmiştir.

Bu durum, hem tapu güvenliğini artırmakta hem de usulsüz satışların önüne geçmektedir.

Hukuki Değerlendirmemiz

6306 sayılı Kanun'un 6/13. maddesi, kentsel dönüşüm projelerinde taraflar arasındaki menfaat dengesini korumamay yönelik önemli bir düzenlemedir. Bu düzenleme ile hem yüklenici hem de arsa sahipleri aynı anda koruma altına alınmaya çalışırken, üçüncü kişiler de bu koruma kalkanına dahil edilmiş durumdadır.

Kanun maddesi ile bir yandan yüklenicinin ekonomik faaliyetini tamamen engellememekte; diğer yandan arsa sahiplerinin ve bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin korunmasını amaçlamaktadır.

Bununla birlikte, "tamamlanma oranı"nın teknik hesaplama yöntemine ilişkin daha ayrıntılı düzenlemelerin yapılması uygulamadaki tereddütleri azaltacaktır.

Özellikle arsa sahipleri ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken, yüklenicinin satış yetkisinin bu yeni düzenleme dikkate alınarak oluşturulması ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Sonuç

6306 sayılı Kanun'un 6/13. maddesi, kentsel dönüşüm sürecinde yüklenicinin bağımsız bölüm satışına önemli sınırlamalar getirmiştir. Bu düzenleme, arsa sahiplerinin haklarını korumayı, projelerin tamamlanmasını teşvik etmeyi ve üçüncü kişilerin mağduriyetini önlemeyi amaçlamaktadır.

Kentsel dönüşüm kapsamında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmadan önce veya yüklenicinin satış işlemlerine ilişkin hukuki tereddüt yaşanması halinde, sözleşmenin ve satış sürecinin uzman bir inşaat hukuku avukatı tarafından değerlendirilmesi hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önem taşımaktadır.

Avcı Hukuk Danışmanlık olarak Ankara'da; kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, müteahhit uyuşmazlıkları ve gayrimenkul hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava hizmeti sunmaktayız.